Покупка пляжного домика звучит неплохо, правда? Обязательно посчитайте, прежде чем решиться.
Эта статья появилась в летнем номере журнала 2021 г. Журнал This Old House. Нажмите здесь, чтобы узнать, как подписаться.
Владение вторым домом для продолжительных каникул, побегов на выходных или семейных встреч никогда не было так привлекательно. Еще до пандемии рынок вторичного жилья накалялся благодаря исторически низким ставкам по ипотечным кредитам и продолжительному ралли фондового рынка. Затем 2020 год ознаменовал наступление эры удаленной работы, что сделало дома для отдыха, которые можно было бы удвоить как постоянные уединения, гораздо более привлекательными.
Тоска по второму дому вряд ли скоро исчезнет, даже когда снова откроются офисы и школы. «Людям теперь удобнее покупать дома часы работы, - говорит. Redfin ведущий экономист Тейлор Марр. «Они все еще думают, что могут взять четырехдневные выходные; гибридная модель удаленной работы стимулирует спрос ».
Но прежде чем вы присоединитесь к этой спешке на набережную - или в горы, или в пустыню, - вам необходимо понять потенциальные затраты.
Оцените свои ресурсы
Кредиторы считают вторые дома более рискованной ставкой - вы не будете постоянно присматривать за недвижимостью. Кроме того, добавляет Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик компании Банковская ставка, "Это не крыша над головой, поэтому вероятность дефолта, если дела пойдут плохо" выше. В результате вам, вероятно, придется отложить от 20 до 30 процентов. Ваша процентная ставка также может быть на один процентный пункт выше.
Чтобы получить такую же низкую ставку, как вы платили бы за ипотеку на свой основной дом, вам понадобится такой высокий первоначальный взнос, высокий кредитный рейтинг (740 или более) и доход, достаточный для покрытия всех ваших жилищных выплат - не более 28 процентов вашего доход. Даже если вы покупаете дом для сдачи в аренду на часть года, кредиторы не предоставят вам кредит на эти деньги при одобрении ссуды.
Рассчитать все затраты
Помимо выплат по ипотеке, вам нужно будет учесть все другие расходы, связанные с владением домом: страхование, налоги на имущество, техническое обслуживание и ремонт. Не думайте, что ваш основной дом является точным ориентиром.
Страхование домовладельцев может оказаться более дорогостоящим, чем вы ожидаете. Во-первых, страховщики учитывают, что часть времени дом будет пустовать. Вы можете компенсировать отсутствие там, установив центральную сигнализацию, камеру на входной двери, датчики утечки воды и тепла, а также другие технологии наблюдения, - говорит Джанет Руис, директор по стратегическим вопросам коммуникации в Институт страховой информации. «Вы можете использовать технологии в своих интересах, чтобы снизить расходы на страхование».
Более серьезной проблемой может быть ваш вид на океан или лес. «Люди склонны покупать вторые дома в красивых местах, подверженных стихийным бедствиям», - говорит Руис. А страховщики могут взимать больше в регионах, где часто происходят стихийные бедствия, такие как ураганы и лесные пожары. Покупка возле водоема может означать, что вам придется купить страховку от наводнения, чтобы покрыть ущерб от подъема воды.
Налоги на имущество являются еще одним текущим расходом, и поскольку налоговая реформа 2017 года ограничила вычет по государственным и местным налогам на уровне 10 000 долларов, велика вероятность, что некоторые или все они не будут вычитаться из налогооблагаемой базы. Проценты по второй ипотеке (до 750 000 долларов) по-прежнему соответствуют требованиям - до предела. Еще один налоговый поворот: когда вы продаете дом, вы должны платить налоги со всей его прибыли, если только вы не сделаете его своим основным местом жительства.
Наконец, не игнорируйте расходы на техническое обслуживание и ремонт. Общие практические правила того, какой размер бюджета следует выделять на каждый год, включают от 1 до 3 процентов стоимости вашего дома и 1 доллар на каждый квадратный фут жилой площади.
Считайте это манимейкером
Экономика покупки второго дома может измениться, если вы планируете сдавать его в аренду, когда вас там нет. «С появлением Airbnb и других сайтов по аренде на время отпуска риск покупки второго дома снижается, зная, что люди захотят его сдавать», - говорит Марр. Одно предостережение заключается в том, что многие курортные городки, обеспокоенные тем, что дома в этом районе становятся недоступными для местных жителей, накладывают ограничения на краткосрочную аренду. Проверьте, какие законы внесены в списки, а какие еще не приняты.
Если вы снимаете дом всего на 14 дней в году или меньше - хороший вариант для мест, где проводятся крупные мероприятия - вы не должны платить ни цента налога с этого дохода. По истечении 14 дней налоговая картина усложняется. Вы должны декларировать доход от аренды, но вы также можете вычесть многие расходы, включая рекламу, плату за управление недвижимостью, выплаты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные услуги.
Когда вы используете дом часть года и снимаете его в другое время, математика усложняется. «Вы должны разделить расходы и вычесть их пропорционально количеству времени, которое вы там проводите», - говорит налоговый эксперт Лиза Грин-Льюис. Вы можете иметь возможность ежегодно вычитать до 25 000 долларов убытков от недвижимости из своего обычного дохода, если вы «активно участвуете» в работе по ее содержанию или аренде.
Имейте в виду, что ваши расходы на страхование могут возрасти, если вы арендуете в общей сложности более 14 дней в году. В этом случае вам может потребоваться добавить поплавок или райдер. Некоторые страховщики могут потребовать полис арендодателя. Что бы вы ни делали, не скрывайте от страховой компании, что вы делаете. Вы можете обнаружить, что ущерб не покрывается, если не будете говорить об арендаторах. Как говорит Руис: «С онлайн-листингами страховщику довольно легко отследить, сколько вы сдаете в аренду».
Совет эксперта
«Сдавать в аренду второй дом может быть выгодно, потому что вы получаете доход и можете делать больше вычетов, чем в случае с основным домом». —Лиза Грин-Льюис, CPA и налоговый эксперт, TurboTax
Какой у вас финансовый план?
Когда вы видите, насколько растут цены на загородную недвижимость, вы можете подумать, что ее покупка - хорошее вложение. Но стоимость домов в курортных городках более нестабильна, чем на других рынках, и более чувствительна к экономике и ценам на акции. «Когда рынок падает, в местах отдыха обычно наблюдается спад», - говорит Тейлор Марр из Redfin.
Сертифицированный специалист по финансовому планированию Луи Барахас не рассматривает второй дом как часть инвестиционного портфеля, за исключением случаев, когда речь идет исключительно о сдаче в аренду. «Это иллюзия, что вы продадите его дороже», - говорит он. Кроме того, инвестиции должны приносить наличные, а не стоить вам денег. «Если вы посмотрите на деньги, которые расходуются каждый год, это не инвестиции», - говорит Барахас. "Это роскошь".
Он советует пересмотреть весь свой финансовый план, чтобы убедиться, что покупка второго дома не сбивает вас с пути. «Но если вы следуете своему плану по достижению финансовой независимости и выхода на пенсию, купите дом своей мечты».