Местные коды могут быть сложными, и их нарушение может дорого обойтись. Вот способы, которыми домовладельцы могут защитить себя от проблем с зонированием.
В небольшом сообществе Куинси, штат Массачусетс, руководство по зонированию занимает почти 80 страниц с одинарным интервалом и содержит более 200 отдельных правил. В этом нет ничего необычного: почти в каждом городе правила зонирования занимают такой же объем, как и местная телефонная книга. Некоторые из них касаются широких постановлений о землепользовании, устанавливающих коммерческие, промышленные и жилые зоны. Другие диктуют размер или тип дома, на котором можно построить участок. Но большинство из них касается мельчайших деталей, от того, насколько крутой может быть подъездная дорожка, до количества разрешенных кухонь в доме.
Для большого количества и специфики правил зонирования есть веские причины. Тщательно разработанный набор правил может предотвратить разрастание городов и чрезмерную застройку. Он также может поддерживать характер сообщества или гарантировать, что исторические дома сохранятся в своем первоначальном состоянии. В некоторых случаях правила зонирования предназначены для привлечения новой отрасли, большего числа торговых точек и увеличения налоговой базы. Но беспорядок правил зонирования может легко сбить с толку ничего не подозревающих домовладельцев. «Многие люди были удивлены законом о зонировании, о существовании которого они не знали», - говорит Джон Миксон, автор Закона о муниципальном зонировании штата Техас. «И часто это дорогой сюрприз».
Высокая цена нарушения правил
Клэр Эдвардс узнала, насколько дорогими могут быть нарушения зонирования, когда она в прошлом году отремонтировала коттедж 1920-х годов в Колливилле, штат Техас. Дом с двумя спальнями за 115 000 долларов был выгодной сделкой. Эдвардс немедленно вложил еще 75000 долларов в улучшения, включая ремонт крыльца, обновить кухню и переоборудовать комнаты, которые она планировала использовать в качестве штаб-квартиры для своей бухгалтерии. бизнес. Но как только она собиралась рекламировать свои услуги, она узнала, что местные правила зонирования ограничивают квадратных метров, которые она могла бы посвятить своему бизнесу, и запретила ей нанимать административный персонал в дом. В результате Эдвардс уменьшила свой домашний офис до небольшого пространства, которое она использует для встреч с клиентами, и была вынуждена арендовать второй офис для своих помощников по цене 1000 долларов в месяц, не говоря уже о 5000 долларов, которые она потратила на то, чтобы оборудовать его телефонами, факсом и компьютеры. «Это превратилось из действительно большого дела в финансовый кошмар», - говорит она.
Чаще всего домовладельцы нарушают правила зонирования, когда пытаются изменить внешний вид своего дома или способ его использования. Иногда незаконные изменения вносятся непреднамеренно, например, когда домовладелец устанавливает слишком высокий забор (например, в Сан-Матео, Калифорния, заборы, выходящие на улицу, могут быть высотой всего 3 фута). В других случаях люди могут попытаться скрыть менее заметные нарушения зонирования, такие как добавление квартиры в подвале, не получив необходимых разрешений на строительство. Или они могут изменить утвержденный проект - скажем, расширить пристройку на несколько футов над линией отступления или границей здания - и надеяться, что городской инспектор этого не заметит. Такие действия могут быть рискованными, поскольку местные органы зонирования могут выяснить это разными способами. Сосед может сообщить о правонарушении, оценщик может ударить по нему во время визита, чтобы обновить налоговую отчетность, или это может быть замечено во время обычной проверки, когда дом продается. Но как бы ни было обнаружено запрещенное улучшение, его, возможно, придется снести, и каждый день до тех пор, пока работа не будет завершена, может налагаться штраф. И обратите внимание: даже если предыдущий владелец внес изменение, вы несете ответственность, если это будет обнаружено после того, как вы купили недвижимость. "Когда вы добавляете стоимость теряемого улучшения, стоимость сноса и штрафы, вы можете легко потерять многие тысячи долларов ", - говорит Эдвард Зиглер, профессор Университета Денверского колледжа. закона.
Получение отклонения от зонирования
Единственный законный способ домовладельцев провести ремонт, который нарушает правила зонирования, - это отклонение или отказ от правил. Как правило, домовладельцы могут сделать это, подав заявку в местный совет по зонированию, который назначит слушание по запросу. Соседи также должны быть уведомлены и приглашены высказать свое мнение о ремонте в письменной форме или на публичном собрании. В большинстве случаев домовладельцы могут справиться с этим без помощи своего архитектора или подрядчика, но они должны быть готовы убедительно реагировать на любые проблемы, связанные с проектом. Возражения могут быть высказаны по разным причинам. Распространенные жалобы заключаются в том, что предоставление отклонения изменит характер района, отрицательно скажется на стоимости собственности или создаст угрозу безопасности местных детей.
Даже если проект кажется безобидным - например, расширение проезжей части на несколько футов или изменение поверхности проезжей части с асфальта на гравий - исключения возникают нелегко. "Если владелец не сможет доказать наличие трудностей, которые мешают ему или ей соблюдать правила зонирования, дисперсия, безусловно, далека от гарантированного », - говорит Уолтер Уайт, сотрудник отдела контроля за зонированием Куинси. офицер. Большинство советов по зонированию предоставляют его только в том случае, если домовладелец сможет продемонстрировать, что невозможность внести изменения вызовет значительные личные или финансовые трудности. Например, если кто-то покупает участок, намереваясь построить на нем дом, и вскоре после этого город меняет фасад. требования таким образом, что проект нарушается на несколько футов, совет по зонированию, скорее всего, присудит дисперсия. С другой стороны, домовладелец, желающий построить второй этаж на улице, зонированной под одноэтажную домов, потому что дом слишком мал для его растущей семьи, вряд ли он сможет привлечь внимание местных жителей. должностные лица.
Когда коды зонирования неожиданно меняются
Даже когда домовладельцы строго соблюдают правила зонирования, они иногда могут пострадать, если правила района или города неожиданно изменятся. Именно это случилось с Линдой Моррис, которая переехала в Колонию, штат Техас, три года назад, чтобы быть рядом со своей дочерью и зятем. Она купила новый дом в застройке, граничащей с лесом. Агент по недвижимости сообщил ей, что городские власти планируют превратить прилегающую территорию в парк. Даже если этого не произошло, урочище было зонировано для использования в бизнесе, поэтому Моррис решила, что в худшем случае у нее может быть небольшой торговый центр или профессиональный комплекс для соседа.
В итоге у нее появился сосед, но не тот, который ей хотелось. В декабре прошлого года городской совет Колонии одобрил изменение зонирования земли, граничащей с улицей Морриса. что позволит застройщику построить 15 зданий для легкой промышленности и складских помещений. использовать. Скоро дороги станут более оживленными, район станет более шумным, и, что еще хуже, Моррис говорит, «стоимость моего дома упадет. Этот дом должен был стать моей машиной для пенсионеров ".
Перед покупкой дома ничего нельзя сделать, чтобы полностью обезопасить от изменения зонирования на соседние. собственности, но есть несколько мест, где потенциальные покупатели могут поискать подсказки о будущем направлении площадь. Во-первых, проверяя правила зонирования собственности, на которую они смотрят, домовладельцы также должны изучить постановления, которые распространяются на соседние районы. Тот факт, что участок земли используется как коневодческая ферма, не означает, что он не может по закону владеть, скажем, торговым центром. Кроме того, покупатели жилья должны ознакомиться с комплексным планом муниципалитета, если таковой имеется. Это может свидетельствовать о том, что город в конечном итоге намеревается утвердить строительство жилья с высокой плотностью населения и с низким доходом в районе, который в настоящее время зонировано сельскохозяйственное, или превратить окраину района в район смешанного промышленного и розничного использовать. "В большинстве случаев будущее города оговаривается в генеральном плане - независимо от того, склоняется ли он к промышленная застройка, исторический или сельскохозяйственный заповедник или жилое строительство ", - говорится в сообщении правоохранительного управления Куинси. Белый.
Если после принятия этих мер предосторожности домовладельцы все же обнаружат, что непредвиденное изменение зонирования будет стоить им денег или головной боли, есть еще одна вещь, которую они могут делать: «Соберите как можно больше людей и кричите как можно громче», - говорит Дэвид Кэллис, профессор юридической школы Ричардсона Гавайского университета. Даже если перенастройку не остановить, можно добиться уступок. Например, районная организация Морриса смогла убедить застройщика оставить 250 футов леса в качестве буфера между домами и складами и чтобы не нарушать рощи деревьев вдоль ближайшего ручей. Застройщик также пообещал посадить живую изгородь и деревья, чтобы закрыть дороги, ведущие к промышленному комплексу.
Если есть одна повторяющаяся тема во всех вопросах масштабирования, так это то, что подготовка - это наиболее эффективная стратегия для сохранения комфорта и стоимости собственности. Эксперты говорят, что незнание - худшее оправдание ошибки. «Когда дело доходит до зонирования, домовладельцы действительно имеют права, - говорит Кэллис, - но они должны предпринять позитивные действия, чтобы узнать их».
На что обращать внимание при покупке дома
Потенциальные покупатели могут предпринять любой из этих простых шагов, чтобы защитить себя от проблем, связанных с зонированием.
• Попросите продавцов добавить в договор купли-продажи пункт, гарантирующий получение ими необходимых разрешений, прежде чем делать любые улучшения в собственности - и что они несут ответственность за любые будущие штрафы, связанные с этими улучшениями.
• Нанять юриста для расследования всех допустимых видов использования собственности и законности любых конкретных изменений, которые вы имеете в виду. Это может стоить около 500 долларов, но если вы планируете содержать рептилий, скажем, или построить отдельную квартиру над гаражом, по крайней мере, вы? Я заранее узнаю, разрешено ли тебе.
• Проведите собственный поиск. В городском строительном управлении и офисе зонирования вы можете ознакомиться с полученными ранее разрешениями на строительство и допустимым использованием собственности. Однако одно предостережение: нельзя всегда доверять тому, что говорят вам городские власти. И тот факт, что они могли дать вам неверную информацию, не является защитой, если у вас возникнут проблемы с комиссией по зонированию. Убедитесь, что вы получаете самую свежую информацию - не все города стараются обновлять кодовую книгу зонирования. Новые поправки могут находиться где-то в почтовом ящике и ждать отправки. Не существует надежного способа защиты от вялых клерков. Но, по крайней мере, проверьте дату на карте и в кодовой книге, и если им больше года, позвоните члену комиссии по зонированию, чтобы узнать, были ли какие-либо недавние изменения.