Návratnosť investície do domáceho vylepšenia: Projekty s najlepšou hodnotou

Je to zásadná otázka, s ktorou sa stretáva každý, kto sa niekedy pustil do rekonštrukcie domu: Aká je pravdepodobnosť, že dostanem peniaze späť, keď predám svoj dom? Neexistuje jednoduchá odpoveď, pretože to, čo môže byť kupujúci ochotný zaplatiť, závisí od mnohých faktorov - všetko od výberu projektu cez materiály, ktoré používate, až po hodnotu ostatných domov vo vašom susedstvo.

Je však dôležité mať predstavu o tom, čo by vaše vylepšenia mohli stáť. Ak chcete investovať viac, ako by ste mohli dúfať, že získate späť, pretože svoj dom milujete a plánujete v ňom dlho žiť, je to v poriadku. Riaďte sa však nasledujúcimi pokynmi a vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam, keď príde čas umiestniť na trávnik nápis Na predaj.

Aké domáce vylepšenia prinášajú najlepší výnos?

Nie všetky projekty prestavby sú vytvorené rovnako. Kuchyne, vane, rodinné izby alebo doplnky majstrovských apartmánov budú mať najväčšiu návratnosť investícií.

Tu je rozpis priemernej NI o rok neskôr po niekoľkých bežných projektoch na zlepšenie domácnosti:

Utratiť viac neznamená vždy vyšší výnos

"Ľudia, ktorí si kupujú dom, sa najskôr pozrú na kuchyne a kúpele," hovorí Kermit Baker, riaditeľ programu prestavby futures v Spoločnom centre bytových štúdií na Harvardskej univerzite. Aj keď prerobenie týchto miestností môže byť najdrahšie, je väčšia pravdepodobnosť, že zaplatia za seba. Pridanie miestností, ako je rodinná izba alebo hlavná suita, má tiež tendenciu dobre sa dariť v čase ďalšieho predaja: Väčšie domy majú vyššie ceny.

Na opačnom konci spektra, bazény len málokedy vrátia svoje náklady, pretože veľa kupujúci nie sú ochotní vydať viac za dom, aby získali to, čo považujú za údržbu obťažovať. Domáce kancelárie majú tendenciu mať nízku návratnosť z rovnakého dôvodu: Iba niekoľko kupujúcich bude chcieť izbu navrhnutú na prácu. (Zamyslite sa nad tým takto: Akú vysokú prémiu by ste boli ochotní zaplatiť za kabriolet, ak by ste už nikdy neskladali vrchol?)

Rekonštrukcia kuchyne ROI

A to, že je projekt drahý, neznamená, že sa vráti viac. Malé vylepšenia môžu často priniesť veľké dividendy. Podľa každoročnej analýzy pomeru nákladov a hodnoty časopisu Remodeling kuchynský „výťah“ - maľovanie, lakovanie povrchov a modernizácia spotrebičov - prinesie viac než len kompletný redizajn.

Kľúčom k tomu, aby ste míňali menej, je míňať ich múdro. "Ak vezmete 20 000 dolárov a rozumne ich miniete v kuchyni, môžete ich miliónkrát lepšie vylepšiť," hovorí starší redaktor Remodeling Jim Cory, ktorý dohliada na prieskum. "Dizajn a výber produktu sú kľúčové."

Je prestavba dobrou investíciou?

Aj keď je vaša prestavba pre väčšinu kupujúcich príťažlivým zlepšením, prináša iba malú hodnotu, ak sa vykoná podľa vášho vkusu. „Možno budete chcieť vo svojom dome izbu v tvare mačky alebo myši, ale nájdete kupca, ktorý by ju chcel?“ hovorí Gopal Ahluwalia, riaditeľ výskumu Národnej asociácie staviteľov domov. „V duchu si musíš myslieť, že jedného dňa budeš musieť predať.“

Ak žijete v drahokame Craftsman a chcete napríklad doplniť izbu v rodinnej izbe, nechajte dizajn v harmónii s pôvodným vzhľadom a dojmom. To platí pre výšku stropov, ako aj pre štýl okien a líšt. „Nechcete prísť o celistvosť domu,“ hovorí Bobbi Chasin, realitná kancelária v meste Evanston v štáte Illinois. „Umiestnenie veľkej škatule na zadnú časť domu pokazí celý vzhľad.“

To isté platí aj pre menšie projekty. Napríklad pri výbere kuchynských liniek, dosiek a podláh siahnite po klasických alebo neutrálnych farbách a štýloch. „Pred rokmi som mal klientku, ktorá chcela fialovú kuchyňu, aby zodpovedala purpurovej zálievke na jej krbe,“ hovorí Mark Scott, remodelár v meste Bethesda, Maryland. Scott sa proti tomu usilovne bránila, ale majiteľka domu trvala na tom, že plánuje v dome zostať do konca života. Ak sa nemôžete zaviazať takýmto záväzkom, nečakajte, že za vaše jedinečné a zábavné voľby zaplatí niekto iný.

5 faktorov, ktoré majú vplyv na predajnú hodnotu a NI

1. Susedstvo

Predtým, ako Kevin a Julianne Warren vynaložili 42 000 dolárov na prestavbu kuchyne v ich pekne detailnom ranči z päťdesiatych rokov minulého storočia, mal dom pravdepodobne hodnotu asi 150 000 dolárov. Ale ich umiestnenie, časť Forest Hills v Grand Rapids, Michigan, im dodalo dôveru, že vylepšenia boli múdrou stávkou. „Je to špičková štvrť pre školy. Každý sa snaží dostať do tejto oblasti, “hovorí Kevin.

Ešte lepšie je, že domov Warrens je obklopený nehnuteľnosťami v hodnote približne 200 000 dolárov. To znamená, že sa neocenili mimo miestneho trhu, čo je veľmi dôležité pri akomkoľvek projekte prestavby. „Chystáte sa vykonávať prácu, vďaka ktorej bude váš dom v hodnote 300 000 dolárov, keď bude sedieť v susedstve 100 000 dolárov?“ pýta sa Izrael Ramos, realitný agent vo Phoenixe v Arizone.

„Neprekračujte strop pre okolie, inak nedostanete peniaze späť.“ Rovnako ako váš domov náklady by mali byť v súlade s vašim susedstvom, vaše zlepšenia by mali byť v súlade s hodnotou vášho Domov. V Seattli nedávno realitná kancelária Kay Rigley zistila, že bývalý klient minul 90 000 dolárov na prestavbu dvoch kúpeľne, s vyhrievanými podlahami a talianskou dlažbou. „Povedal som:„ Prial by som si, aby si sa so mnou najskôr rozprával, “hovorí. Medzi tým, čo zaplatili za nehnuteľnosť a ďalšími vylepšeniami, majitelia minuli viac ako pol milióna dolárov na dom, ktorý podľa odhadov Rigleyho má hodnotu najviac 450 000 dolárov.

2. Región

To, v ktorej časti krajiny žijete, ovplyvňuje niekoľko rozhodnutí o prestavbe. Pracovná sila býva napríklad na juhu lacnejšia než na severovýchode - dosť na to, aby bola každoročná prestavba cena prieskumu je rovnaká za jednu spálňu - 59 401 dolárov v Louisville, Kentucky a 73 814 dolárov vo Westchesteri, New York.

Dopyt ovplyvňujú aj miestne faktory. Kupujúcim všade sa pravdepodobne bude páčiť nová, dobre vybavená rodinná izba. Krby sa však predávajú lepšie na severe ako na juhu a paluby prinášajú väčšiu hodnotu v teplejších podnebiach. Neexistujú žiadne tvrdé a rýchle pravidlá, ale sledovanie miestnych trendov je dobrý spôsob, ako zaistiť, že sa vaše voľby budú páčiť lovcom domov.

3. Trh

Tam, kde regionálne rozdiely skutočne vstupujú do hry, sú na realitnom trhu. Ak je po bývaní veľký dopyt, kupujúci budú pravdepodobne ochotní zaplatiť za vaše vylepšenia viac. Staviteľ Bethesdy Scott hovorí, že v poslednej dobe fakturoval 300 000 dolárov za rozšírenú kuchyňu, raňajkovú miestnosť a štúdiu - najdrahšiu renováciu na meter štvorcový, akú kedy urobil. Peniaze ale manželia získali späť, keď si vlani kúpili ešte väčší dom. „V okolí Washingtonu, DC, je to úplne iné ako Missouri,“ poznamenáva Scott. „Ľudia sú platení strašne veľa peňazí za to, že sú tu.“

Dávajte si však pozor. Aj na silnom trhu môžete prerobiť nadmerne. Brett Weinstein, realitný maklér v Oaklande v Kalifornii, prežil boom v oblasti bývania v Bay Area. Kým ceny zostávajú vysoké, hovorí: „Ak niekto vlani zaplatil 200 000 dolárov za požadovanú cenu, nakúpil, keď bol na trhu horúco. Ak teda chcú minúť 60 000 dolárov na prestavbu kuchyne, budú tam musieť žiť trochu dlhšie, aby sa im peniaze vrátili. “

4. Časová os

Ako uvádza Weinstein, čím dlhšie budete vo svojom dome, tým je väčšia pravdepodobnosť, že sa vám vrátia náklady. Keďže ceny domov rastú zhruba o 5 percent ročne, vaše výdavky sa nakoniec absorbujú do zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti. (Navyše si tie opravy budete môcť užiť aj za tie roky.) Niekoľko výhrad: Neexistuje žiadny prírodný zákon, ktorý by hovoril, že ceny musia rásť, takže sa na tento ročný náraz príliš nespoliehajte. Nezabudnite, že niekedy môže život zmeniť krivku a možno budete musieť uviesť svoj dom na trh skôr, ako sa očakávalo.

Pri niektorých projektoch pracuje čas aj proti vám. „Dochádza k štylistickému znehodnocovaniu,“ hovorí Harvardov pekár. „Všetky výstrelky teraz slúžia na búranie múrov a vytváranie veľkých miestností. Ale o desať rokov to už nemusí byť tak. “K tomu sú obzvlášť náchylné kuchyne a kúpeľne vyzerá zastarane, ako to môže povedať každý, kto sa už len pustil do objavovania avokádovo zelených spotrebičov vo svojom dome snov ty.

5. Skryté výdavky a problémy

Ak si myslíte, že sa projekt vyplatí, ale iba sotva, pripravte sa na to, že niečo proti vám prevráti. Renovácia domu je plná „skrytých“ výdavkov: dodatočných nákladov, ak projekt trvá dlhšie, ako sa plánovalo; poplatky odborníkom za testovanie azbestu alebo výpočty tepelných strát; mesačné platby úrokov z pôžičky na vlastný kapitál. Nehovoriac o vyšších daniach z nehnuteľnosti, ktoré možno budete musieť zaplatiť, keď bude váš nový a vylepšený domov prehodnotený.

Keď je všetko povedané a urobené, väčšina odborníkov sa postaví proti zlepšenie domácnosti ako investícia. Buďte múdri v tom, čo míňate, určite. Nový balíček však nie je podielovým fondom. Realitný agent Chasin navrhuje, aby ste sa po vypracovaní domácich úloh rozhodovali podľa toho, čo chcete a čo si môžete dovoliť. „Mala som záznam, kde manžel odišiel do predčasného dôchodku, a tak ho manželka presvedčila, aby si za 50 000 dolárov dal veľmi drahú domácu kanceláriu. Nakoniec sa presťahovali na Floridu a peniaze z tej domácej kancelárie nedostali, “hovorí Chasin. „Ale jej to bolo jedno. Urobilo mu to radosť. "

Návratnosť projektu

Od polovice 80. rokov 20. storočia časopis Remodeling robí každoročnú analýzu nákladov verzus hodnota projektov prestavby bytov v celej krajine. Prieskumom realitných kancelárií a odhadcov v rôznych regiónoch redaktori určia, o koľko dokončenie projektov a koľko by tieto vylepšenia mohli prispieť k predajnej cene domu za jeden rok neskôr. Správa je považovaná za najspoľahlivejšiu štúdiu na túto tému. Ale aj Jim Cory, redaktor zodpovedný za prieskum, priznáva, že ide iba tak ďaleko. „Poskytujeme benchmark našej štúdie,“ hovorí. „Prípady sa musia rozhodovať individuálne.“

---

Hľadáte ďalšiu pomoc s opravami vo vašom dome? Pomôcť môže domáca záruka. Pozrite sa na podrobné recenzie tímu This Old Houses Reviews Team na:

• Najlepšia domáca záruka
• Recenzie na americký domáci štít
• Prvá recenzia americkej domácej záruky
• Vyberte recenzie na záruku v domácnosti
• Vyberte si recenzie na domácu záruku
• Recenzie na domácu záruku Amazon