Posredniki niso tako ohlapni, kot se zdi. Naučite se le, kaj si posredniki govorijo - čeprav nikoli, nikoli vam
Posredniki, med vrsticami
Če ste izkušen kupec ali prodajalec stanovanj, verjetno to že veste: posredniki niso tako ohlapni, kot se zdi.
Seveda vam lahko povedo vse, kar je treba vedeti o hiši, od korenine do vdovske ure. Podrobno bodo opisali kvadratne posnetke na del palca in povedali, kaj bi lahko vplivalo na vaš načrt za izboljšanje doma. Z veseljem vas bodo vodili skozi postopek pregleda doma in vam ponudili strategije zavarovanja hipoteke.
Vendar jih je veliko ne bo povedati vam - skrivnosti trgovine, ki jih stranki ne bi upali sporočiti. Preberite, če želite izvedeti, kaj posredniki govorijo sami sebi - čeprav nikoli, nikoli vam.
"Ne delam zate."
"Nepremičninski posredniki na splošno ne zastopajo kupca," pravi odvetnik za nepremičnine na Floridi Barry Ansbacher. "Toda kupci mislijo, da jih imajo."
Ko kličete v odgovor na oglas posrednika na borzi ali se pojavite na dnevu odprtih vrat, bodite jasni pri eni stvari: ta oseba je zaposlena pri prodajalcu stanovanja. Ta prodajalec je lahko zasebna oseba ali razvijalec podjetja - in
oni plačujejo provizijo agenta. "Moje stranke bodo rekle" imel sem posrednika, "" pravi Ansbacher, "vendar posrednik ni zastopal njihovih interesov."Če želite biti prepričani, da za vas skrbi profesionalec, se obrnite na posrednika kupca. Ta vrsta zastopnika se prijavi, da bo delala izključno za vas pri vseh pogodbah, ki jih lahko sklenete, in vam lahko pomaga pri nakupu, od iskanja do ponudbe do pogodbe do zaključka.
"Dan odprtih vrat je zame, ne ti."
Morda se zdi, da bo dan odprtih vrat na voljo za namene pridobivanja resnih kupcev, vendar ti sprejemi v resnici niso za prodajalca-služijo agentovemu dolgoročnemu načrtu.
"Večina ljudi, ki se pojavijo, so" udarci v pnevmatikah "," pravi John Kavaller, agent pri Catskill Sales Associates Inc. v zvezni državi New York. "Ljudje se pojavijo, da bi dobili občutek o trgu ali okolici, vendar niso pripravljeni kupiti." Ponavadi se prijavijo, obiščejo kraj in nato odletijo s agentovo vizitko v roki.
Zastopnik se trudi ohraniti stik s temi nekaterimi kupci v upanju, da bo sklenil posel.
"Moja provizija se pogaja."
Izkazalo se je, da ta standardna 6-odstotna provizija navsezadnje ni tako standardna. Kuhanje zaradi provizije je običajna praksa.
Kavaller pravi, da je provizijo posrednika "za vsak primer posebej mogoče pogajati. Na nepremičnini za milijon dolarjev bi bili pripravljeni izgubiti celo točko. "
Iščete posrednika na borzi? Dogovorite se vnaprej z možnimi posredniki glede njihovega prevzema. Ponudite provizijo, ki je dovolj velika, da agenta spodbudi, da trdo dela za vas, vendar se ne počutite vezani na 6 odstotkov. Še posebej, če verjamete, da bo vaš dom enostavno prodati.
"Moja velika agencija ni bolj kompetentna - niti cenejša."
Butična podjetja se tržno borijo proti velikim tekmecem, tako da skrbno izberejo ponudbe, ki jih ponujajo, ponuditi kupcem osebno pozornost in vedno bolj ponuditi prodajalcem nižjo zastopanost provizija. To še posebej velja v velikih mestih, kjer je konkurenca ostra.
Brooklynski nepremičninski odvetnik Howard Brickner pravi, da se v New Yorku "veliki fantje res držijo 6 odstotkov. Na svojih spletnih straneh imajo široko neto in prvovrstno trženje-in za to plačate. "
Manjša podjetja morda nimajo znanega imena ali množice ekskluzivnih izdelkov, vendar svoje objave naložijo v MLS tako kot vsi drugi. Brickner pravi, da so pripravljeni in pripravljeni narediti nekaj pobiranja pristojbin. Če vas torej stroški prodaje vašega stanovanja motijo, pomislite na malega fanta.
"Z upravnim odborom za zoniranje se boste pomerili."
Ne pričakujte, da vas bo agent, razen če je vaš prijatelj ali drug pravi zaveznik, opozoril na bolečine v conah, ki vas čakajo, če kupite to nepremičnino. Če ste pripravljeni na spreminjanje kraja, skrbno opravite domačo nalogo in sami obvladajte labirint zoniranja (ali pa plačajte odvetniku, da odpravi birokracijo). Vse, od pristanišča ob reki ali novega dodatka, do hiše na drevesu ali celo ograje, bi lahko urejali konzervatorske služnosti, določbe o prednostni poti ali drugi predpisi o coniranju. Izraz "Prečkali bomo ta most, ko pridemo do njega", tukaj ne velja, razen če ste izjemno prilagodljivi.
"Pazite na nepremičninskega posrednika, ki pravi:" Na tem mestu lahko narediš vse, kar hočeš, vse, kar potrebuješ, je denar, "pravi okrožje Delaware v New Yorku, posrednik Ron Guichard. Občinske oblasti in združenja lastnikov stanovanj so mesta, kjer lahko začnete pridobivati potrebne informacije.
"Ne greš skozi mene."
Nekoliko splošno znano, a agentu skoraj nikoli ne ponudi neizkušenega prodajalca, je dejstvo, da lahko BYOB (Prinesite svoje Kupci, to je) k mizi in se izognite plačilu provizije, če pride eden od njih.
Vendar se morate o tem pogajati vnaprej, preden se prijavite z agencijo. "Preden najamete posrednika, razkrijte vse zakonite kupce, ki ste jih sami našli," pravi odvetnik za nepremičnine v Memphisu John B. Filip. To morate storiti v pisni obliki, saj vas kot sestavni del pogodbe prosijo, da jo podpišete. Če prodate enemu od posameznikov, navedenih v klavzuli, v katerem koli času, o katerem se pogajate, Philip reče: "Posredniku ne boste dolžni nič."
"Moj inšpektor ne vidi tako dobro."
Vsak prodajalec nepremičnin ima v rokavu hišnega inšpektorja. "Nekateri nezaupljivi agenti," pravi posrednik v zvezni državi New York Guichard, "priporočajo inšpektorjem, ki so zadovoljni, da ujamejo majhne težave in jih ignorirajo veliki. "Dejansko se domači inšpektorji, pa tudi tisti, ki odkrijejo in zdravijo težave s plesnijo in termiti, nenehno pritožujejo na internetu forumi, ki jih posredniki zavirajo, če zanesljivo odkrijejo in razkrijejo težave - kljub svojim fiduciarnim odgovornostim do svojih stranke.
Če ste kupec, izberite svoje neodvisno priporočene, pooblaščene inšpektorje, ki bodo s pomočjo glavnika z drobnimi zobmi pregledali vaš potencialni nakup. Poiščite strokovnjake, ki znajo prepoznati težave in vam lahko svetujejo, kaj bo potrebno za njihovo odpravo.
"To hišo lahko prodate sami."
FSBO, vedno bolj znana kratica, ki pomeni "Za prodajo lastnika", deluje. Prodajalci, ki imajo vzdržljivost, da ustvarijo marketinški načrt, na spletu navedejo hišo, navedejo možne odzive kupcev, uredijo razstave in si ogledajo dogovor do zaključka lahko prihrani sveženj tako, da denar, ki bi pokril zastopnikovo provizijo, vloži neposredno v njihov denar žepi.
Brooklynski Brickner pravi: "Prihraniti je treba veliko. S Craigslistom in drugimi spletnimi mesti je zdaj lažje kot kdaj koli prej. Toda določena oseba se mora spoprijeti s podrobnostmi, ko poskuša prodati kos nepremičnine. "Samo ne vedno posrednik nekakšna oseba.
"Želim vašo objavo, tudi če me ne potrebujete."
Za nekatere nepremičninske strokovnjake na žalost FSBO pomeni "zastava, steblo, ustrahovalec in premagovanje". Če navajate svojo lastnine, bodite jasni, da ste odprti za neposredno prodajo samo tako, da svoje oglase označite z besedno zvezo »Brez posrednikov, Prosim. "
Pazite se agentov, ki vas bodo vseeno poklicali in se pretvarjali, da predstavljajo kupca. Morda so - vendar bolj verjetno želijo priti do vrat in vas prepričati, da hišo navedete z njimi.
Druga napaka prodajalca je spodkopati vaše zaupanje v vašo sposobnost, da kompetentno opravite posel. Zastopnik vam bo povedal, da je cena hiše prenizka, nato pa obljubil, da bo lahko bolje. Najemite cenilca na začetku postopka in hišo boste cenili pravilno.
"S podpisom te pogodbe se boste zajebali."
V večjem delu države posredniki nepremičnin ponujajo obrazec za podpis kupcev in prodajalcev, ko gre za prodajo. Ti izpisi pogosto vključujejo določbo, imenovano zavrnitev odgovornosti obljub, ki navaja, da se kupec ne zanaša na nobene ustne izjave prodajalca ali nepremičninskega posrednika. "V resnici," pravi odvetnik na Floridi Ansbacher, "se kupec navadno zanaša skoraj izključno na take obljube."
Ansbacher pravi, da so stroški pridobivanja odvetnika, običajno okoli 500 dolarjev, za pregled pogodbe, preden jo podpišete, dobra naložba. Poleg tega predlaga: "Vse napišite v pisni obliki kot dodatek k pogodbi (tj. Vsa oprema za bazen je vključena, prodajalec bo prebarvati stene) ali neodvisno preveriti vse obljube (tj. pokličite območno ploščo, da potrdite, da bo povečava omogočila, da bo dom razširjeno). "
"Ena največjih stvari, ki jih slišim, ko vodim spor," dodaja, "je, da je kupec zmeden, zakaj niso bolje zaščitena s pogodbo. "Kupčev posrednik je še ena oseba, ki jo lahko vpišete, da vam bo v takšni vrsti skrbel za hrbet. scenarij.
"Prednost imam pri hitrem denarju."
Kaj je bolje za posrednika, ducat prodorne prodaje po 300.000 USD vsak ali štiri možne 900.000 USD transakcije? Lahko bi domnevali, da bi bilo manj transakcij slajše - navsezadnje manj papirja - toda ker lahko vsaka prodaja razpade, ima večina prodajalcev raje količino kot ceno.
In čeprav številni zastopniki resno obljubljajo, da vam bodo zagotovili najvišjo možno izplačilo, ni nujno, da v njihovem interesu čakajo na najboljšo ponudbo. "Ko posredniki na borzi konkurirajo za vaše podjetje, bodo govorili o vaši ljubki hiši in visoki ceni, ki jo lahko dobijo," pravi odvetnik na Floridi Ansbacher. "Ko te podpišejo, takrat omenjajo staro streho in ti rečejo, da znižaš ceno za hitrejšo prodajo." Tudi tu je plačilo za neodvisno oceno dobro porabljen denar. Določite trdno ceno in povejte svojemu posredniku, da boste mirno sedeli.
"Ta garancija je ničvredna."
Razvijalci in zastopniki, ki jih zastopajo, lahko ponudijo garancije za novogradnjo. Ansbacher, odvetnik na Floridi, pravi, da so kupci neumni, če v takšnih garancijah najdejo veliko tolažbe. "Opredelitev" napake "v teh garancijah," pravi, "je tako skrbno zapisana", da večina trditev postane nična. Pazite na standardno pogodbo za vsak nov razvoj, ki ga nameravate kupiti.
Vse gradbene pogodbe vključujejo odpoved pravici do tožbe, kar pomeni, da veste, kdo bo nosil stroške popravil slabe gradnje. Poiščite svojega odvetnika, ki bo določil to nadležno klavzulo in se o njej pogajal iz pogodbe.
"Ne bom delal z drugim posrednikom."
V večini držav ima posrednik zakonsko obveznost, da prodajalca obvesti o vsaki ponudbi, ki je na seznamu, razen če prodajalec zavrne njihovo pravico do takšnega komuniciranja in se odloči, da bo obveščen le o ponudbah, ki skupaj predstavljajo določen odstotek povpraševanja cena. Kljub temu lahko konkurenčna ponudba včasih pade skozi razpoke, še posebej, če bi od agenta za kotacijo zahteval, da posreduje pri dogovoru. Prodajalcu je vedno v interesu, da predloži ponudbo nezastopanega kupca pred tistim, ki sodeluje s kupčevim posrednikom. Konec koncev je drugi agent sposoben razdeliti provizijo.
"Posrednik bi lahko bil zaradi takšne zlorabe kaznovan ali izgubil licenco, vendar odkrivanje prekrška ni tako enostavno," pravi izkušeni anonimni odvetnik za nepremičnine.
"Ti odvetniki veliko zaračunavajo."
Ob zaključku ali končni prodaji hiše so vezane številne pristojbine. Te postavke se od države do države razlikujejo, vendar je ena izmed njih, zavarovanje lastninske pravice, pogosto draga - o njej se je mogoče pogajati z vašim posojilodajalcem. Posredniki verjetno ne bodo omenili vaše pravice do pogajanj, saj na tej točki procesa razmišljajo le o plači.
Ponekod "kar 70 odstotkov stroškov zavarovanja lastništva predstavlja provizijo, plačano odvetnikom ali zastopnikom, ki obravnavajo dokumentacijo," pravi odvetnik na Floridi Ansbacher. Od kupca ali prodajalca se lahko pričakuje, da bo prevzel te stroške; ne glede na to, ali ste odgovorni, in svojemu odvetniku naročite, naj si prizadeva za nižjo provizijo.
"Trg slabega prodajalca ne pomeni, da si lahko pohleven krvosek!"
Na trgu ste za nekaj mansionskega in iščete pomemben posel - to je konec koncev trg kupcev. Bodite prepričani, zastopnik vam ne hvali komplimentov za hrbtom. Eden izmed veteranskih posrednikov iz okrožja Fairfield, CT, pravi, da so dragi ponudniki-zlasti tisti, ki so mladi, samozavestni in brez vednosti o ponosu lastništva doma-neusmiljeni in nerealni. "Želijo črpati kri iz žil prodajalca," je povedala Barbara Schmerzler, vodilna posrednica pri ameriških homefindersih. "Čakajo na dno trga, ki jih je že mimo."
Iščete pomoč pri popravilih okoli vašega doma? Domača garancija vam lahko pomaga. Oglejte si te poglobljene vodnike iz skupine This Old House Reviews:
- Najboljša domača garancija
- American Home Shield
- Domači klub AFC
- Izberite Domača garancija
- Izbira domače garancije
