Evo, kako financirati prenovo

Še pred kratkim si je izposojanje denarja za novo kuhinjo, nadgradnjo v drugem nadstropju ali drugo izboljšavo doma pomenilo odhod v banko, ogled posojilojemalca in upanje na najboljše. Danes pa imate veliko več možnosti za financiranje izboljšav doma. Hipotekarni posrednik lahko na primer ponudi več kot 200 različnih posojilnih programov. Posredniki so le eden izmed mnogih posojilodajalcev, ki si želijo sestaviti posojilo, ki ustreza vašemu položaju - tudi če je vaša kreditna zgodovina manj kot popolna.

To pomeni, da si boste lahko izposodili več denarja, kot si mislite. Toda s toliko konkurenčnimi posojilodajalci, možnostmi posojil in pogoji pomeni tudi, da je nakupovanje posojil za prenovo doma lahko tako zahtevno kot lov na hišo. Vso zmedo lahko preskočite in se odločite za pravi posojilni program:

1. Vedeti, koliko denarja potrebujete in približno koliko lahko dobite od začetka
2. Neštete možnosti posojila omejite na tiste, ki ustrezajo vašim potrebam in financam
click fraud protection
3. Osredotočite se na posojilodajalce, ki bodo najverjetneje zagotovili želeno vrsto posojila.

Koliko si lahko izposodite?

Ne glede na to, ali najemate izvajalca ali se lotevate dela, začnite z natančno oceno, koliko bo projekt stal.

Posojilodajalci bodo vztrajali pri določeni številki, preden bodo sodelovali z vami. Če najemate izvajalca, začnite s trdno ponudbo, razčlenjeno na delo in material. Nato za presenečenja dodajte 10 odstotkov. Pri delu, ki ga boste opravili sami, sestavite podroben seznam materialov s količinami, stroški in natančnim zneskom. Vključuje pristojbine za dovoljenja in najem opreme. Nato dodajte blazino od 20 do 30 odstotkov, da boste varni.

Ko boste vedeli, koliko potrebujete za financiranje projekta izboljšanja doma, koliko boste dobili? Kljub obljubam in pretiranim posojilodajalcem v svojih oglasih in promocijskih materialih, koliko si lahko izposodite tečajev glede vaše bonitetne ocene, razmerja med posojilom in vrednostjo in vašega dohodka. Ti dejavniki pomagajo tudi pri določanju obrestne mere, dolžine posojila in ali boste plačali točke.

Vaša bonitetna ocena. Najboljše cene in pogoji veljajo za lastnike stanovanj z oceno A-brez zamud pri plačilih v zadnjih 12 mesecih in brez maksimalnih kreditnih kartic. Eno ali dve zamudi pri plačilu ali prekoračeni kreditni kartici vas verjetno ne bosta izločili iz igre, lahko pa na koncu dobite višjo obrestno mero in manjše posojilo.

Razmerje med posojilom in vrednostjo

Za določitev zneska posojila posojilodajalci uporabljajo razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV), ki je odstotek ocenjevalne vrednosti vašega doma. Običajna meja je 80 odstotkov - ali 100.000 USD za 125.000 USD (0,805125.000). Posojilodajalci od tega zneska odštejejo hipotekarno stanje, da dosežejo največji znesek, ki si ga lahko izposodite. Ob predpostavki, da je vaše stanje 60.000 USD, je največje posojilo, ki ga lahko dobite, 40.000 USD (100.000–60.000 USD = 40.000 USD). Če imate dobro bonitetno oceno, lahko posojilojemalec vaše posojilo opira na več kot 80 odstotkov LTV; v nasprotnem primeru lahko dobite le 65 do 70 odstotkov. Medtem ko mnogi posojilodajalci prejemajo 100 odstotkov LTV, obrestne mere in provizije naraščajo pri teh višjih razmerjih.

Vaš dohodek. Če imate tudi visoke stroške, visok dohodek morda ne pomeni večjega posojila. Za zmanjšanje tveganja posojilodajalci upoštevajo dva pravila:

• Vaše hišno plačilo in drugi dolg bi morali biti pod 36 odstotki vašega bruto mesečnega dohodka.
• Samo vaše hišno plačilo (vključno z glavnico, obresti, davki in zavarovanjem) ne sme presegati 28 odstotkov vašega bruto mesečnega dohodka. Najvišji delež dolga in dohodka se pri drugi hipoteki dvigne na 42 odstotkov. Nekateri posojilodajalci gredo še višje, čeprav so pristojbine in obrestne mere drage - prav tako tudi vaše mesečno plačilo. Vendar pa je razmerje med dolgom in dohodkom 38 odstotkov verjetno najvišje, kar bi morali razmisliti o prenosu.

LTV določa, koliko si lahko izposodite, vaše razmerje med dolgom in dohodkom pa določa mesečno plačilo, za katerega ste upravičeni. V teh dveh mejah so največji kompromisi obrestne mere, pogoji posojila in točke.

Obrestne mere. Manj ko plačate obresti, več posojila si lahko privoščite. Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM) je eden od načinov za znižanje te stopnje, vsaj začasno. Ker posojilodajalci 30 let niso vezani na fiksno obrestno mero, ARM začnejo z veliko nižjimi obrestnimi merami. Vendar se lahko stopnje spremenijo vsakih 6, 12 ali 24 mesecev. Večina ima letne omejitve povečevanja in zgornjo mejo, kako visoko se stopnja dvigne. Če pa se tečaji hitro dvignejo, se bodo povečala tudi vaša plačila.

Rok posojila. Daljše kot je posojilo, nižje je mesečno plačilo. Toda skupni interes je veliko večji. Zato boste za 15-letno posojilo plačali veliko manj kot za 30-letno-če si lahko privoščite višja mesečna plačila.

Točke. Vsaka točka je vnaprejšnji strošek v višini 1 odstotka posojila. Točke so vnaprej plačane obresti in lahko znižajo mesečna plačila. Če pa je vaš kredit manj kot popoln, boste verjetno morali plačati točke preprosto, da dobite posojilo.

Kakšne so možnosti?

Nakupovanje posojil se pogosto začne z običajnimi hipotekami bank, kreditnih zadrug in posrednikov. Kot vse hipoteke uporabljajo vaš dom kot zavarovanje in obresti od njih se lahko odbijejo.

Za razliko od nekaterih pa ta posojila zavaruje zvezna stanovanjska uprava (FHA) ali uprava za veterane (VA), ali pa sta jih od vašega posojilodajalca kupila Fannie Mae in Freddie Mac, dve korporaciji, ki ju je v ta namen ustanovil kongres. Imenujejo se posojila A od posojilodajalcev A in imajo najnižje obresti. Ulov: Za njihovo pridobitev potrebujete kredit. Ker imate verjetno hipoteko na svojem domu, je vsaka hipoteka za izboljšanje doma res druga hipoteka. Morda se to sliši zlovešče, a druga hipoteka verjetno stane manj kot refinanciranje, če je obstoječa hipoteka nizka.

Ugotovite s povprečjem obrestnih mer za prvo in drugo hipoteko. Če je rezultat nižji od trenutnih obrestnih mer, je druga hipoteka cenejša. Kdaj morate refinancirati? Če je vaš dom precej podražil in lahko refinancirate s 15-letnim posojilom z nižjimi obrestmi. Ali če je obrestna mera, ki je na voljo za refinanciranje, nižja od povprečja vaše prve hipoteke in druge hipoteke. Če ne refinancirate, upoštevajte te vrste posojil:

Posojila za lastniški kapital. Te hipoteke ponujajo davčne ugodnosti običajnih hipotek brez zapiralnih stroškov. Celotno posojilo dobite vnaprej in ga odplačujete v 15 do 30 letih. Ker so obresti običajno fiksne, je mesečna plačila enostavno določiti v proračunu. Pomanjkljivost: obrestne mere so ponavadi nekoliko višje od tistih za običajne hipoteke.

Kreditne linije lastniškega kapitala. Te hipoteke delujejo podobno kot kreditne kartice: posojilodajalci vam dajo zgornjo mejo, do katere si lahko izposodite; nato zaračunavajo samo obresti za porabljen znesek. Sredstva lahko črpate, ko jih potrebujete - plus, če vaš projekt traja več mesecev. Nekateri programi imajo minimalni dvig, drugi pa čekovno knjigo ali dostop do kreditne kartice brez minimalnega zneska. Zaključnih stroškov ni. Obrestne mere so prilagodljive, večina je vezana na osnovno obrestno mero.

Večina programov zahteva vračilo po 8 do 10 letih. Banke, kreditne zadruge, borznoposredniške hiše in finančna podjetja vse te kredite prodajajo agresivno. Kreditne linije, provizije in obrestne mere se zelo razlikujejo, zato nakupujte previdno. Pazite na posojilodajalce, ki vas sesajo z nizko začetno obrestno mero, nato pa jo dvignite.

Ugotovite, kako visoko stopnja narašča in kako je izračunana. Ne pozabite ločeno primerjati skupne letne odstotne stopnje (APR) in zaključnih stroškov. To se razlikuje od drugih hipotekarnih posojil, kjer so stroški, kot so cenitev, izvor in pristojbine za lastništvo, za primerjavo preračunani v osnovni APR.

FHA 203 (k) Hipoteke

Ta posojila, zavarovana s strani FHA, vam omogočajo, da istočasno refinancirate prvo hipoteko in jo združite s stroški izboljšanja v novo hipoteko. Posojilo temeljijo tudi na vrednosti doma po izboljšavah in ne prej. Ker je vaša hiša vredna več, sta lastniški kapital in znesek, ki si ga lahko izposodite, večji. Lahko pa najamete izvajalca ali delo opravite sami.

Slaba stran je, da se omejitve posojil razlikujejo glede na okrožje in so ponavadi relativno nizke. Običajni rok je 30 let.

Energetsko učinkovite hipoteke (EEM). Recimo, da R-vrednost vašega doma zavida vašemu bloku. EEM podjetja Fannie Mae ali drugje bi lahko povečala vaše razmerje med dolgom in dohodkom za do 2 odstotka. Računi za komunalne storitve so v energetsko učinkovitih domovih nižji, zato si lastnik lahko privošči večje posojilo. EEM so bili uporabljeni za novogradnjo; posojilodajalci jih zdaj pritiskajo na obstoječe domove. EEM zahteva ugotovitev, da vaša hiša ustreza strogim standardom Fannie Mae glede energetske učinkovitosti.

B in C posojila. Kaj pa, če imate manj kot kredit ali ne ustrezate običajnemu vzorcu zaposlitve ali dohodka? Posojila B in C so nadomestna. Medtem ko jih ponujajo številne banke, ponujajo tudi kreditne zadruge, borznoposredniške hiše in finančna podjetja. Našli boste tudi posojilodajalce, ki spodbujajo posojila B in C za konsolidacijo dolga s privlačnimi uvodnimi obrestnimi merami. Pazite pa: skupne obresti in provizije so zaradi povečanega tveganja posojilodajalcev ponavadi visoke. Ker posojila B in C nimajo doslednih zahtev in pogojev, jih je težko primerjati.

Postanite osebni. Hiše niso edino zavarovanje posojila. Delnice, obveznice, potrdila o vlogi, varčevalni račun in celo pokojninski ali pokojninski račun vam lahko pomagajo tudi pri pridobivanju uspešnega osebnega posojila pri številnih borznih posrednikih in bankah. Čeprav obresti niso davčno priznane, je lahko obrestna mera dovolj nizka, da bodo ta posojila privlačna. Prihranite tudi običajne naslove, cenitve in druge zaključne stroške hipoteke.

Kateri posojilodajalec za kaj?

Za kreditno linijo lastniškega kapitala je najbolje začeti vaša banka ali kreditna zadruga. Oba običajno vlagateljem ponujata nižje obrestne mere. Preverite druge vire, da se prepričate. Če dobite drugo hipoteko, refinancirate ali se odločite za hipoteko FHA 203 (k), je bolje, da se pogovorite s hipotekarnim posrednikom.

Posrednik ima na izbiro več virov posojil. Ko iščete posrednika, se posvetujte z ljudmi, ki jih poznate, in preverite morebitne reference. Izvajalci so še en vir financiranja, vendar bodite previdni: dovolj težko je izbrati izvajalca in posojilo, kadar sta ločena. In bodite sumljivi do izvajalcev, ki namesto skupnih stroškov dela poudarjajo mesečno plačilo.

Posojilojemalčeva pravica. Člen Z zveznega zakona o resnici v posojanju olajša določanje velikosti posojilojemalcev in posojil. Od posojilodajalcev se zahteva, da v skupnem APR razkrijejo obrestne mere, pogoje, stroške in značilnosti s spremenljivo obrestno mero, kar je bistvo, s katerim lahko primerjate posojila. Tu si je treba zapomniti še nekaj drugih pravic:

• Če hipotekarni posojilodajalec ne razkrije APR, je treba vse pristojbine za prijavo vrniti. Ta razkritja običajno dobite na obrazcu skupaj s prošnjo za posojilo. Če se pred zaprtjem kateri koli pogoj spremeni, mora posojilodajalec vrniti vse pristojbine, če se odločite, da ne boste nadaljevali.
• Za preklic imate tri dni od dneva zaprtja. V tem roku pisno obvestite posojilodajalca in pristojbine se povrnejo.

Na koncu te pristojbine natančno primerjajte. Ko se srečate s posojilodajalcem, se bodo začetni stroški začeli s kreditnim poročilom v višini 50 do 80 USD in morda z oceno, ki bi morala stati manj kot 300 USD. Nekateri posojilodajalci uporabljajo vašo oceno davka na nepremičnine, drugi ne. Pogosto lahko znižate provizije za posojila na konkurenčnem trgu. Če vas prosijo za nevračljivo pristojbino za prijavo, bodite pozorni; ugledni posojilodajalci poskušajo ohraniti nizke pristojbine vnaprej.

Finančni pogoji, ki jih morate poznati:

• Posojanje LingaAPR Letna odstotna stopnja. Najnižji stroški hipoteke, pri čemer so vse vnaprejšnje pristojbine upoštevane pri osnovni obrestni meri
• ROKA Hipoteka z nastavljivo obrestno mero
• Zaključni stroški Pristojbine, plačane s položnico, kot so izvorna pristojbina, popusti, zavarovanje lastništva, cenitev in kreditno poročilo
• Točke s popustom Del obresti, plačan vnaprej. Točke posojilodajalcu, ki daje posojilo z večjim tveganjem, nadomestijo z zvišanjem vnaprej plačanih obresti brez zvišanja obrestnih mer. Ena točka je enaka 1 odstotku posojila.
• Pravičnost Interes lastnika stanovanja za nepremičnino, določen z odštevanjem posojila od ocene
• Ocena dobre volje Hipotekarni posojilodajalec razkrije vse pričakovane stroške pred zaprtjem posojila
• Kreditna linija Posojilo, pri katerem lahko posojilojemalec črpa več ali manj denarja (do določene meje), namesto da bi začel z enim fiksnim zneskom
• Razmerje med posojilom in vrednostjo Odstotek cenitve stanovanja, pri katerem posojilodajalci temeljijo na velikosti posojila
• Pristojbina za dajanje posojila Posojilodajalci enkrat plačajo posojilo pri hipotekarnem posojilu-običajno 1 do 2 odstotka zneska posojila
• Hipoteka Posojilo, ki se začne pri enem znesku in se postopoma odplačuje s fiksnimi mesečnimi plačili za določen čas
• Hipotekarni posrednik Vir posojila, ki ne predstavlja ene posebne institucije, vendar izvira iz številnih posojilojemalcev
• PITI Glavnica, obresti, davki in zavarovanje, glavni mesečni stroški lastništva hiše s hipoteko
• PMI Zasebno hipotekarno zavarovanje. Ščiti posojilodajalca pred izgubo v primeru neplačila posojila. PMI se običajno zahteva za posojila z razmerjem med posojilom in vrednostjo več kot 80 odstotkov.

Iščete pomoč pri popravilih okoli vašega doma? Domača garancija vam lahko pomaga. Oglejte si te poglobljene vodnike iz skupine This Old House Reviews:

• Najboljša podjetja za garancijo doma
• Ocene American Home Shield
• Ocene domačega kluba AFC
• Izberite Ocene domače garancije
• Choice ocene domače garancije