Domače finance: Dom stran od doma

Ta članek je izšel v poletni številki 2021 Ta revija Old House. Kliknite tukaj, če želite izvedeti, kako se naročiti.

Lastništvo drugega doma za daljše počitnice, pobege ob vikendih ali družinske srečanja še nikoli ni bilo privlačnejše. Še pred pandemijo se je trg sekundarnih stanovanj segreval zaradi zgodovinsko nizkih hipotekarnih obrestnih mer in dolgotrajnega podražitve na borzi. Nato je 2020 začelo obdobje dela na daljavo, zaradi česar so počitniške hiše, ki bi se lahko podvojile kot polni delovni čas, postale toliko bolj privlačne.

Želja po drugem domu verjetno ne bo kmalu izginila, tudi ko se pisarne in šole znova odprejo. "Ljudem je zdaj lažje kupovati domove ure od službe," pravi Redfin vodilni ekonomist Taylor Marr. »Še vedno mislijo, da si lahko vzamejo štiridnevne vikende; hibridni model dela na daljavo spodbuja povpraševanje. "

Toda preden se pridružite temu hitenju na obalo - v gore ali puščavo - morate razumeti možne stroške.

Ocenite svoje vire

Posojilodajalci menijo, da so drugi domovi bolj tvegana stava - niste ves čas tam, da bi nadzorovali nepremičnino. Poleg tega dodaja Greg McBride, glavni finančni analitik pri Bančna zaloga, "To ni streha nad glavo, zato obstaja večja verjetnost neplačila, če se stvari poslabšajo." Posledično boste verjetno morali znižati 20 do 30 odstotkov. Tudi vaša obrestna mera je lahko za eno odstotno točko višja.

Če želite dobiti tako nizko obrestno mero, kot bi plačali za hipoteko na svojem primarnem domu, boste potrebovali tako visoko vplačilo, visoko kreditni rezultat (740 ali več) in zadosten dohodek za kritje vseh vaših stanovanjskih plačil - največ 28 odstotkov vašega dohodek. Tudi če kupite stanovanje za najem del leta, vam posojilodajalci pri odobritvi posojila ne bodo dali kredita za ta denar.

Izračunajte vse stroške

Poleg hipotekarnih plačil boste morali upoštevati vse druge stroške, ki nastanejo pri lastništvu hiše: zavarovanje, davki na nepremičnine, vzdrževanje in popravila. Ne domnevajte, da je vaš primarni dom natančna referenčna točka.

Zavarovanje lastnikov stanovanj bi se lahko izkazalo za dražje, kot ste pričakovali. Prvič, zavarovalnice upoštevajo, da bo dom večino časa nenaseljen. Če niste, lahko nadomestite, če namestite centralni alarmni sistem, kamero na sprednjih vratih, senzorji za uhajanje vode in toploto ter druga nadzorna tehnologija, pravi Janet Ruiz, direktorica strateškega področja komunikacije na Zavod za zavarovalne informacije. "Tehnologijo lahko uporabite v svojo korist, da znižate stroške zavarovanja."

Večji problem je lahko vaš pogled na ocean ali gozd. "Ljudje ponavadi kupujejo druge domove na lepih mestih, ki so nagnjena k katastrofam," pravi Ruiz. Zavarovatelji lahko zaračunajo več v regijah, ki pogosto doživljajo naravne nesreče, kot so orkani in požari. Nakup v bližini vodnega telesa lahko pomeni, da boste morali pokriti zavarovanje pred poplavami, da pokrijete škodo zaradi naraščajoče vode.

Davek na nepremičnine je še en stalen strošek in ker je davčna reforma leta 2017 omejila odbitek državnih in lokalnih davkov na 10.000 USD, obstaja velika verjetnost, da nekateri ali vsi ne bodo davčno priznani. Obresti za drugo hipoteko (do 750.000 USD) še vedno izpolnjujejo pogoje - do meje. Še en davčni obrat: ko prodate dom, boste dolžni davke na celoten dobiček, razen če najprej postanete primarno prebivališče.

Končno ne zanemarite stroškov vzdrževanja in popravil. Skupna splošna pravila o tem, koliko proračuna vsako leto predvideti, vključujejo 1 do 3 odstotke vrednosti vašega doma in 1 USD za vsak kvadratni meter bivalnega prostora.

Štejte za Moneymakerja

Ekonomika nakupa drugega doma se lahko spremeni, če ga nameravate oddati, ko vas ni. "Z vzponom Airbnb in drugih mest za najem počitnic je manjše tveganje za nakup drugega stanovanja, saj vemo, da ga bodo ljudje želeli najeti," pravi Marr. Eno opozorilo je, da številna počitniška mesta, ki so zaskrbljena, da domačini na domačem trgu postajajo nedostopna, omejujejo kratkoročne najemnine. Preverite, kateri zakoni so v knjigah in kaj čaka.

Če najamete svoj dom le za 14 dni na leto ali manj - dobra možnost v krajih, kjer gostijo velike dogodke - od tega dohodka ne dolgujete niti centa davka. Po 14 dneh se davčna slika zaplete. Prijaviti morate dohodek od najemnine, lahko pa odštejete tudi številne stroške, vključno z oglaševanjem, pristojbinami za upravljanje nepremičnine, hipotekarnimi plačili, popravili in vzdrževanjem ter komunalnimi storitvami.

Ko hišni del leta uporabljate in ga kdaj najamete, je matematika bolj zapletena. "Stroške morate razdeliti in jih odšteti sorazmerno s časom, ki ga preživite tam," pravi davčna strokovnjakinja Lisa Greene-Lewis. Morda boste lahko vsako leto odšteli do 25.000 USD izgube pri nepremičninah od običajnega dohodka, če "aktivno sodelujete" pri vzdrževanju ali najemu.

Upoštevajte, da se bodo stroški zavarovanja verjetno povečali, če najemate skupaj več kot 14 dni na leto. V tem primeru boste morda morali dodati plovca ali jahača. Nekateri zavarovalniki lahko zahtevajo polico najemodajalca. Karkoli počnete, pred svojo zavarovalnico ne skrivajte tega, kar počnete. Morda boste ugotovili, da škoda ni pokrita, če bi o najemnikih molčali. Kot pravi Ruiz: "S spletnimi oglasi lahko zavarovalnica precej enostavno izsledi, koliko jo oddajate."

Strokovni nasvet

"Oddaja drugega doma je lahko ugodna, saj zaslužite in lahko odštejete več kot pri svojem glavnem domu." -Lisa Greene-Lewis, CPA in davčna strokovnjakinja, TurboTax

Kakšen je vaš finančni načrt?

Ko vidite, koliko cene počitniških hiš naraščajo, se vam morda zdi dobra naložba. Toda domače vrednosti v počitniških mestih so bolj nestanovitne kot na drugih trgih - in bolj občutljive na gospodarstvo in cene delnic. "Na počitniških območjih običajno opazite odmik, ko je trg upadel," pravi Redfin's Taylor Marr.

Pooblaščeni finančni načrtovalec Louis Barajas ne upošteva drugega domačega dela naložbenega portfelja, razen če gre izključno za najem nepremičnine. "To je iluzija, da ga boste prodali za več," pravi. Poleg tega naj bi naložba prinesla denar, ne pa stala denarja. "Če pogledate denar, ki gre vsako leto, to ni naložba," pravi Barajas. "To je luksuz."

Preglejte celoten finančni načrt, da se prepričate, da vas nakup drugega doma ne bo spravil s tira, svetuje. "Če pa sledite svojemu načrtu za finančno neodvisnost in upokojitev, pojdite naprej in kupite svoj sanjski dom."