Mäklare är inte lika löst som de verkar vara. Lär dig precis vad mäklare säger till sig själva - men aldrig, aldrig till dig
Mäklare, Mellan raderna
Om du är en erfaren husköpare eller säljare vet du förmodligen redan detta: Mäklare är inte lika löst som de verkar vara.
Naturligtvis kan de berätta allt du behöver veta om huset, från rotkällare till änkeklocka. De kommer att beskriva kvadratmeterna till en bråkdel av en tum och berätta vad som kan påverka din hemförbättringsplan. De kommer även med glädje att coacha dig genom heminspektionsprocessen och erbjuda dig strategier för inteckningssäkring.
Men det finns en hel del de vana berätta - handelns hemligheter som de inte skulle våga låta en kund veta. Läs vidare för att lära dig vad mäklare säger till sig själva - men aldrig, aldrig till dig.
"Jag arbetar inte för dig."
"Fastighetsmäklare representerar i allmänhet inte köparen", säger Florida fastighetsadvokat Barry Ansbacher. "Men köpare tror att de gör det."
När du ringer som svar på en börsmäklares annons eller dyker upp på ett öppet hus, var tydlig med en sak: Denna person är anställd av säljaren av hemmet. Den säljaren kan vara en privatperson eller en företagsutvecklare - och de betalar agentens provision. "Mina kunder kommer att säga" jag hade en mäklare ", säger Ansbacher," men mäklaren företrädde inte sina intressen. "
Om du vill vara säker på att du har ett proffs som ser efter dig, anlita en köpares mäklare. Denna typ av agent tecknar för att arbeta uteslutande för dig i vilken affär du än träffar, och kan hjälpa dig genom köpprocessen, från sökning till erbjudande till kontrakt till stängning.
"Ett öppet hus är för mig, inte för dig."
Ett öppet hus på ett tillgängligt hem kan tyckas ske för att rekrytera seriösa köpare, men dessa mottagningar är inte riktigt för säljaren-de tjänar agentens långsiktiga plan.
"De flesta som dyker upp är" däcksparkare ", säger John Kavaller, agent för Catskill Sales Associates Inc. i delstaten New York. "Folk dyker upp för att få en känsla av marknaden eller grannskapet, men de är inte redo att köpa." De tenderar att logga in, besöka platsen och sedan lyfta med agentens visitkort i handen.
Agenten anstränger sig för att hålla kontakten med dessa dagars köpare i hopp om att sluta en affär.
"Min kommission är förhandlingsbar."
Det visar sig att den normala 6-procentsprovisionen trots allt inte är så standard. Att pruta om provision är en vanlig praxis.
Kavaller säger att mäklarkommissionen är "absolut förhandlingsbar från fall till fall. På en fastighet på en miljon dollar kan vi vara villiga att släppa en hel poäng. "
Letar du efter en noteringsagent? Fynd - på förhand - med potentiella mäklare angående deras uppfattning. Erbjud en provision som är rejäl nog för att ge agenten ett incitament att arbeta hårt för dig, men känner dig inte bunden till 6 procent. Speciellt om du tror att ditt hem kommer att bli lätt att sälja.
"Min stora byrå är inte mer kompetent - eller billigare."
Boutiqueföretag marknadsför sig mot stora konkurrenter genom att noggrant välja de listor de erbjuder, erbjuda köpare personlig uppmärksamhet och, mer och mer, genom att erbjuda säljare representation till en lägre provision. Detta gäller särskilt i stora städer, där konkurrensen är hård.
Brooklyn fastighetsadvokat Howard Brickner säger att i New York City "håller de stora pojkarna verkligen fast vid de 6 procenten. De har en bred netto- och förstklassig marknadsföring på sina webbplatser-och du betalar för det. "
Mindre företag har kanske inte det kända namnet eller många exklusiva, men de laddar upp sina listor till MLS precis som alla andra. Och, säger Brickner, de är redo och villiga att göra lite avgiftning. Så om kostnaden för att sälja din lägenhet gnider dig fel, överväg en liten kille.
"Du går till Butt Heads med zonbestyrelsen."
Förvänta dig inte att en agent, om de inte är din vän eller på annat sätt en sann allierad, ska varna dig för zonindelningar som väntar dig om du köper den här fastigheten. Om du är beredd att göra ändringar på platsen, gör dina läxor noggrant och behärska zonindelningslabyrinten själv (eller betala en advokat för att lösa byråkratin). Allt från en brygga vid floden eller ett nytt tillskott, till en trädkoja eller till och med ett staket, kan styras av bevarande servitut, rättsbestämmelser eller andra zonbestämmelser. Uttrycket "Vi kommer att korsa bron när vi kommer till det" gäller inte här om du inte är extremt flexibel.
"Akta dig för fastighetsmäklaren som säger," Du kan göra vad du vill mot denna plats, allt som krävs är pengar ", säger Delaware County, New York, mäklare Ron Guichard. Kommunala myndigheter och husägarföreningar är platserna att börja för att få den information du behöver.
"Du behöver inte gå igenom mig."
Något allmänt känt men nästan aldrig erbjudit upp till den oerfarna säljaren av en agent är det faktum att du kan BYOB (Bring Your Own) Köpare, det vill säga) till bordet, och gå runt och betala en provision om någon av dem kommer igenom.
Men du måste förhandla om detta innan du har loggat in med byrån. "Uppge alla legitima köpare du har hittat på egen hand innan du anlitar mäklaren", säger Memphis fastighetsadvokat John B. Philip. Du måste göra detta skriftligt, som en del av kontraktet ber de dig att skriva under. Om du säljer till en av individerna som nämns i klausulen inom vilken tidsram du än förhandlar, säger Philip: "Du är ingenting skyldig mäklaren."
"Min inspektör ser inte så bra."
Varje fastighetsförsäljare har en heminspektör i ärmen. "Några oskalade agenter", säger New York-mäklaren Guichard, "rekommenderar inspektörer som nöjer sig med att fånga små problem och ignorera stora. "Faktum är att heminspektörer, liksom de som upptäcker och behandlar mögel- och termitproblem, konsekvent klagar på Internet forum om att de är svarta bollade av mäklare om de på ett tillförlitligt sätt hittar och avslöjar problem - trots sitt eget förtroendeansvar för sina kunder.
Om du är en köpare, välj dina egna oberoende rekommenderade, licensierade inspektörer för att gå igenom ditt potentiella köp med en fintandad kam. Sök experter som vet hur man känner igen problem och kan ge dig råd om vad som krävs för att åtgärda dem.
"Du kan sälja detta hus själv."
FSBO, den mer och mer välbekanta akronymen som står för "Till salu av ägare", fungerar. Säljare med uthållighet att skapa en marknadsföringsplan, lista ett hus online, ange eventuella köpares svar, arrangera visningar och se en genom att stänga kan spara ett paket genom att lägga de kontanter som skulle ha täckt agentens provision direkt i deras fickor.
Brooklyn's Brickner säger: "Det finns mycket att spara. Nu med Craigslist och andra webbplatser är det enklare än någonsin tidigare. Men det krävs en viss typ av person för att hantera detaljerna i att försöka sälja en fastighet. "Bara inte alltid mäklare typ av person.
"Jag vill ha din lista, även om du inte behöver mig."
För vissa fastighetsproffs står FSBO tyvärr för "Flagga, stjälk, mobbning och outsmart". Om du listar din fastighet på egen hand, var tydlig med att du bara är öppen för direktförsäljning genom att skilja dina annonser med frasen "Inga mäklare, Snälla du."
Akta dig för agenter som ändå ringer dig och låtsas representera en köpare. Det kan de vara - men mer troligt att de vill få foten i dörren och övertyga dig om att lista huset med dem.
En annan säljare är att undergräva ditt förtroende för din förmåga att kompetent göra affären. En agent kommer att berätta att huset är för lågt och lovar sedan att han kan göra det bättre. Hyr en värderare i början av processen och du kommer att prissätta ditt hus rätt.
"Du kommer att skruva dig själv genom att underteckna detta kontrakt."
I stora delar av landet tillhandahåller fastighetsmäklare ett formulärdokument för både köpare och säljare att skriva under när en försäljning går i kontrakt. Dessa utskrifter innehåller ofta en bestämmelse som kallas Disclaimer of Promises, som säger att köparen inte förlitar sig på några muntliga uttalanden från säljaren eller fastighetsmäklaren. "I verkligheten," säger Florida -advokaten Ansbacher, "köparen förlitar sig vanligtvis nästan uteslutande på sådana löften."
Ansbacher säger att kostnaden för att få en advokat, vanligtvis runt $ 500, ombord för att granska ett kontrakt innan du skriver på det är en sund investering. Dessutom föreslår han, "Få allt skriftligt som ett tillägg till kontraktet (dvs. all poolutrustning ingår, säljaren kommer att måla om väggarna), eller verifiera självständigt alla löften (dvs. ring upp zonplaneringen för att bekräfta att zoomning gör att hemmet kan expanderat)."
"En av de största sakerna jag hör när jag prövar en tvist", tillägger han, "är att köparen är förvirrad över varför de inte var det bättre skyddad av kontraktet. "En köpares mäklare är ytterligare en person som du kan anlita för att titta på din rygg i den här typen av scenario.
"Jag gynnar de snabba pengarna."
Vad är bättre för en mäklare, ett dussin perkolerande försäljning till 300 000 dollar vardera eller fyra potentiella 900 000 dollar erbjudanden? Du kanske antar att färre transaktioner skulle vara sötare - mindre pappersarbete trots allt - men eftersom en viss försäljning kan falla sönder föredrar de flesta säljare volym framför pris.
Även om många agenter är seriösa i sitt löfte att ge dig den bästa möjliga utbetalningen, är det inte nödvändigtvis i deras intresse att vänta på det allra bästa erbjudandet. "När noteringsagenter konkurrerar om ditt företag kommer de att prata om ditt vackra hus och det höga pris de kan få", säger Florida -advokaten Ansbacher. "När de har signerat dig, det är då de nämner det gamla taket och säger till dig att sänka ditt pris för en snabbare försäljning." Återigen, betala för en oberoende värdering är väl utgifterna. Sätt ett fast pris och berätta för din mäklare att du kommer att sitta hårt.
"Den garantin är värdelös."
Utvecklare och ombuden som representerar dem kan erbjuda garantier för nybyggnation av bostäder. Ansbacher, advokat i Florida, säger att köpare är dumma om de finner mycket tröst i sådana garantier. "Definitionen av en" defekt "i dessa garantier," säger han, "är så noggrant formulerad" att de flesta påståenden slutar bli ogiltiga. Akta dig för standardkontraktet för varje ny utveckling du funderar på att köpa in.
Alla byggmästarkontrakt inkluderar ett avstående från stämningsrätt, vilket innebär att du-vet-vem som kommer att bära kostnaden för reparationer för snuskig konstruktion. Få din egen advokat att identifiera den irriterande klausulen och förhandla ut den från kontraktet.
"Jag kommer inte att arbeta med en annan mäklare."
I de flesta stater har en mäklare en juridisk skyldighet att informera en säljare om varje erbjudande som kommer in på en notering - om inte en säljaren avböjer sin rätt till sådan kommunikation och väljer att endast informeras om erbjudanden som uppgår till en viss procentandel av begäran pris. Ändå kan ett konkurrenskraftigt bud ibland falla igenom sprickorna, särskilt om det skulle kräva att en noteringsagent samhandlar affären. Det är alltid i en säljares intresse att lägga fram ett erbjudande från en icke företrädd köpare inför en som arbetar med en köpares mäklare. Den andra agenten är trots allt i stånd att dela upp kommissionen.
"En mäklare kan bli böter eller förlora sin licens för ett sådant missbruk, men det är inte så lätt att upptäcka gärningen", säger en erfaren anonym fastighetsadvokat.
"Dessa advokater tar ut mycket."
Ett antal avgifter är kopplade till husets stängning eller slutförsäljning. Dessa saker varierar från stat till stat, men en av dem, försäkringen på fastighetstiteln, är ofta kostsam - och kan förhandlas fram med din långivare. Mäklare kommer knappast att nämna din förhandlingsrätt, eftersom de vid denna tidpunkt i processen bara tänker på sin lönecheck.
På vissa ställen representerar "så mycket som 70 procent av kostnaden för ägarförsäkring en provision som betalas till advokater eller ägare som hanterar dokumentationen", säger Floridas advokat Ansbacher. Köparen eller säljaren kan förväntas komma igång med dessa kostnader; oavsett vad du är, ta reda på om du är ansvarig och instruera din egen advokat att driva på en lägre provision.
"En dålig säljares marknad betyder inte att du kan vara en girig blodsugare!"
Du är ute efter något mansionskt, och du letar efter en stor affär - det är trots allt en köparmarknad. Var säker, noteringsagenten tjatar inte komplimanger bakom din rygg. En veteranmäklare från Fairfield County, CT, säger avancerade budgivare-särskilt de som är unga, kaxiga och clueless till den stolthet som följer med hemägande-är hänsynslösa och orealistiska. "De vill dra blod från säljarens ådror", säger Barbara Schmerzler, en ledande mäklare med U.S. Homefinders. "De väntar på botten av marknaden, som redan har passerat dem."
Letar du efter hjälp med reparationer i ditt hem? En hemgaranti kan hjälpa. Kolla in dessa fördjupade guider från The Old House Reviews Team:
- Bästa hemgaranti
- Amerikansk hemsköld
- AFC Home Club
- Välj hemgaranti
- Choice -hemgaranti
