Så här finansierar du din ombyggnad

Fram till nyligen innebar det att gå till banken, träffa en låneansvarig och hoppas på det bästa för att låna pengar till ett nytt kök, tillbyggnad i andra våningen eller annan hemförbättring. Idag har du dock många fler alternativ för att finansiera hemförbättringar. En inteckningsmäklare kan till exempel erbjuda mer än 200 olika låneprogram. Och mäklare är bara en av de många långivarna som är ivriga att sätta ihop ett lån som passar din situation - även om din kredithistoria är mindre än perfekt.

Det betyder att du kanske kan låna mer pengar än du tror. Men med så många konkurrerande långivare, lånealternativ och villkor betyder det också att det kan vara lika utmanande att köpa bostadslån som husjakt. Du kan hoppa över all förvirring och landa på rätt utlåningsprogram genom att:

1. Att veta hur mycket pengar du behöver och ungefär hur mycket du kan få från början
click fraud protection
2. Att begränsa de otaliga lånealternativen till de som matchar dina behov och ekonomi
3. Koncentrera sig på de långivare som är mest sannolika att ge den typ av lån du vill ha.

Hur mycket kan du låna?

Oavsett om du anlitar en entreprenör eller tar på dig arbetet själv, börja med en exakt uppskattning av vad projektet kommer att kosta.

Långivare kommer att insistera på en specifik siffra innan de arbetar med dig. Om du anlitar en entreprenör, börja med ett fast bud, uppdelat på arbete och material. Lägg sedan till 10 procent för överraskningar. På jobbet gör du själv, sammanställer en detaljerad materiallista med kvantiteter, kostnader och en exakt summa. Inkludera tillståndsavgifter och uthyrning av utrustning. Lägg sedan till en kudde på 20 till 30 procent för att vara säker.

När du vet hur mycket du behöver för att finansiera ditt hemförbättringsprojekt, hur mycket får du? Trots löften och hype långivare gör i sina annonser och reklammaterial, hur mycket du kan låna beror på ditt kreditbetyg, belåningsgraden och din inkomst. Dessa faktorer hjälper också till att bestämma räntan, lånets längd och om du betalar poäng.

Din kreditvärdighet. De bästa priserna och villkoren går till husägare med A-betyg-inga sena betalningar under de senaste 12 månaderna och inga maximerade kreditkort. En eller två försenade betalningar eller överdragna kreditkort kommer förmodligen inte att slå dig ur spelet, men du kan sluta med en högre ränta och ett mindre lån.

Belåningsgrad

För att bestämma lånebeloppet använder långivarna belåningsgraden (LTV), vilket är en procentandel av värderingsvärdet på ditt hem. Den vanliga gränsen är 80 procent - eller 100 000 dollar för ett hus på 125 000 dollar (. 805125 000). Långivare subtraherar inteckningssaldot från det beloppet för att nå det högsta belopp du kan låna. Om du antar att ditt saldo är $ 60 000, är ​​det största lånet du kan få $ 40 000 ($ 100 000-$ 60 000 = $ 40 000). Om du har en bra kreditvärdighet kan en långivare basera ditt lån på mer än 80 procent av LTV; om du inte gör det får du kanske bara 65 till 70 procent. Medan många långivare går till 100 procent av LTV, stiger räntor och avgifter vid dessa högre förhållanden.

Din inkomst. Om du också har höga utgifter kanske en hög inkomstnivå inte betyder ett större lån. Långivare följer två regler för att minimera risken:

• Din husbetalning och annan skuld bör vara lägre än 36 procent av din månatliga bruttoinkomst.
• Endast din husbetalning (inklusive kapital, ränta, skatter och försäkringar) bör inte vara mer än 28 procent av din månatliga bruttoinkomst. Den maximala skuldkvoten stiger till 42 procent på andra bolån. Vissa långivare går ännu högre, även om avgifter och priser blir dyra - liksom din månatliga betalning. En skuldkvot på 38 procent är dock förmodligen det högsta du bör överväga att bära.

LTV avgör hur mycket du kan låna, och din skuld-till-inkomst-kvot fastställer den månatliga betalning som du är berättigad till. Inom dessa två gränser är de största avvägningarna räntor, lånevillkor och poäng.

Räntor. Ju mindre ränta du betalar, desto mer lån har du råd med. Ett bolån med justerbar ränta (ARM) är ett sätt att sänka räntan, åtminstone tillfälligt. Eftersom långivare inte är låsta till en fast ränta på 30 år börjar ARM med mycket lägre räntor. Men priserna kan ändras var 6, 12 eller 24 månader därefter. De flesta har årliga tak för ökningar och ett tak för hur högt priset stiger. Men om priserna stiger snabbt, så kommer dina betalningar också.

Lånetid. Ju längre lån, desto lägre blir månadsbetalningen. Men det totala intresset är mycket högre. Det är därför du betalar mycket mindre för ett 15-årigt lån än för ett 30-årigt lån-om du har råd med de högre månatliga betalningarna.

Poäng. Varje poäng är en förskotts kostnad motsvarande 1 procent av lånet. Poäng är räntor som betalas i förskott, och de kan sänka månatliga betalningar. Men om din kredit är mindre än perfekt måste du förmodligen betala poäng helt enkelt för att få lånet.

Vad är alternativen?

Låneshopping börjar ofta med vanliga bolån från banker, kreditföreningar och mäklare. Liksom alla bolån använder de ditt hem som säkerhet och räntan på dem är avdragsgill.

Till skillnad från vissa är dessa lån dock försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans Administration (VA), eller köpt av din långivare av Fannie Mae och Freddie Mac, två företag som Kongressen bildade för detta ändamål. De kallas A -lån från A -långivare och har de lägsta räntorna. Fångsten: Du behöver en kredit för att få dem. Eftersom du förmodligen har en inteckning på ditt hem, är alla bostadsförbättringslån verkligen en andra inteckning. Det kan låta olycksbådande, men en andra inteckning kostar förmodligen mindre än refinansiering om räntan på din befintliga är låg.

Ta reda på det genom att beräkna medelräntorna för de första och andra inteckningarna. Om resultatet är lägre än nuvarande räntor är en andra inteckning billigare. När ska du refinansiera? Om ditt hem har uppskattats avsevärt och du kan refinansiera med ett 15-årigt lån med lägre ränta. Eller om den tillgängliga räntan på en refinansiering är mindre än genomsnittet för din första inteckning och en andra. Om du inte refinansierar, överväg dessa typer av lån:

Hushållslån. Dessa bolån erbjuder skattefördelar med konventionella bolån utan slutkostnader. Du får hela lånet i förskott och betalar det under 15 till 30 år. Och eftersom räntan vanligtvis är fast, är månatliga betalningar lätta att budgetera. Nackdelen: Priserna tenderar att vara något högre än för konventionella bolån.

Hemkreditlinjer. Dessa bolån fungerar ungefär som kreditkort: långivare ger dig ett tak som du kan låna till; då tar de ut ränta på endast det belopp som används. Du kan dra pengar när du behöver dem - ett plus om ditt projekt sträcker sig över många månader. Vissa program har ett minimalt uttag, medan andra har en checkbok eller tillgång till kreditkort utan minimum. Det finns inga stängningskostnader. Räntorna är justerbara, de flesta är knutna till prime -räntan.

De flesta program kräver återbetalning efter 8 till 10 år. Banker, kreditföreningar, mäklarhus och finansföretag marknadsför alla dessa lån aggressivt. Kreditlinjer, avgifter och räntor varierar mycket, så handla noggrant. Se upp för långivare som suger dig in med en låg initialränta, sedan jack upp det.

Ta reda på hur högt priset stiger och hur det är tänkt. Och var noga med att jämföra den totala årliga procentsatsen (APR) och stängningskostnaderna separat. Detta skiljer sig från andra bolån, där kostnader, till exempel värdering, ursprung och avgifter, räknas in i en slutlig APR för jämförelse.

FHA 203 (k) Inteckningar

Dessa FHA-försäkrade lån låter dig samtidigt refinansiera den första inteckningen och kombinera den med förbättringskostnaderna till en ny inteckning. De baserar också lånet på värdet av ett hem efter förbättringar, snarare än tidigare. Eftersom ditt hus är värt mer är ditt eget kapital och beloppet du kan låna större. Och du kan anlita en entreprenör eller göra jobbet själv.

Nackdelen är att lånegränserna varierar beroende på län och tenderar att vara relativt låga. Vanlig löptid är 30 år.

Energieffektiva bolån (EEM). Antag att ditt hems R-värde är avundsjuka på ditt block. En EEM från Fannie Mae eller någon annanstans kan öka din skuldkvot med upp till 2 procent. Elräkningarna är lägre i energieffektiva hem, så husägaren har råd med ett större lån. EEM har använts för nybyggnation; långivare driver nu dem för befintliga hem. En EEM kräver en bestämning om att ditt hus uppfyller Fannie Maes stränga energieffektivitetsstandarder.

B- och C -lån. Vad händer om du har mindre än en kredit eller inte passar den vanliga anställnings- eller inkomstformen? B- och C -lån är en backback. Medan många banker erbjuder dem, så gör kreditföreningar, mäklarhus och finansföretag. Du hittar också långivare som driver B- och C -lån för skuldkonsolidering med lockande introduktionsräntor. Akta dig dock: Total ränta och avgifter tenderar att vara höga på grund av långivarnas extra risk. Och eftersom B- och C -lån saknar konsekventa krav och villkor är det svårt att jämföra dem.

Blir personligt. Hus är inte den enda lånesäkerheten. Aktier, obligationer, insättningsbevis, ett sparkonto och till och med ett pension- eller pensionskonto kan också hjälpa dig att få ett livskraftigt personligt lån från många mäklare och banker. Även om räntan inte är avdragsgill kan skattesatsen vara tillräckligt låg för att göra dessa lån lockande. Du sparar också den vanliga titeln, värderingen och andra stängningskostnader för en inteckning.

Vilken långivare för vad?

För en kreditvärdighet i hemmet är det bästa stället att börja med din egen bank eller kreditförening. Båda erbjuder vanligtvis lägre priser till insättare. Kontrollera andra källor för att vara säker. Om du får en andra inteckning, refinansierar eller väljer en FHA 203 (k) inteckning, är det bättre att prata med en inteckning mäklare.

En mäklare har fler lånekällor att välja mellan. När du letar efter en mäklare, kolla med människor du känner och kontrollera eventuella referenser du får. Entreprenörer är en annan finansieringskälla, men var försiktig: Det är svårt nog att välja en entreprenör och ett lån när de är separata. Och var misstänksam mot entreprenörer som betonar den månatliga betalningen istället för den totala kostnaden för jobbet.

En låntagares rättighetsförklaring. Artikel Z i den federala sanningen i utlåningslagen gör storlek på långivare och lån enklare. Det kräver att långivare avslöjar ränta, villkor, kostnader och funktioner med variabel ränta i en total APR, en sammanfattning du kan använda för att jämföra lån. Här är några andra rättigheter att komma ihåg:

• Om en bolåneinstitut inte avslöjar APR måste eventuella ansökningsavgifter återbetalas. Du får vanligtvis dessa upplysningar på ett formulär med din låneansökan. Om några villkor ändras före stängning måste långivaren återbetala alla avgifter om ändringarna gör att du bestämmer dig för att inte fortsätta.
• Du har tre dagar från stängningsdagen att avbryta. Informera långivaren skriftligen inom den perioden och avgifter återbetalas.

Slutligen jämför dessa avgifter noggrant. När du träffar en långivare börjar de inledande kostnaderna med en kreditupplysning på $ 50 till $ 80 och eventuellt en värdering, som borde kosta mindre än $ 300. Vissa långivare använder din fastighetsskatt, andra inte. Ofta kan du sänka utlåningsavgifterna på en konkurrensutsatt marknad. Och om du blir ombedd om en icke -återbetalningsbar ansökningsavgift, var försiktig; välrenommerade långivare försöker hålla avgifterna nere.

Finansvillkor att veta:

• Utlåning LingoAPR Årlig räntesats. Summan av bostadskostnaden, med alla förskottsavgifter inräknade med grundräntan
• ÄRM Bolån med justerbar ränta
• Avslutande kostnader Avgifter som betalas med handpenningen, till exempel ursprungsavgift, rabattpoäng, ägarförsäkring, värdering och kreditupplysning
• Rabattpoäng En bit ränta betalas i förskott. Poäng kompenserar en långivare som gör ett lån med högre risk genom att höja räntan som betalats i förväg utan en räntehöjning. En poäng motsvarar 1 procent av lånet.
• Rättvisa En husägares intresse för fastigheten, bestämt genom att subtrahera lånesaldot från värderingen
• Uppskattning i god tro En hypotekslångivares upplysning om alla förväntade kostnader innan ett lån stängs
• Kreditlinje Ett lån där låntagaren kan ta mer eller mindre pengar (upp till en viss gräns) istället för att börja med ett fast belopp
• Belåningsgrad Procentandelen av värderingen av ett hem som långivare baserar storleken på ett lån på
• Låneavgiftsavgift En engångsavgift långivare tar ut när de lånar ett bolån-vanligtvis 1 till 2 procent av lånebeloppet
• Inteckning Ett lån som börjar med ett belopp och gradvis betalas av genom fasta månatliga betalningar under en bestämd tid
• Lånemäklare En lånekälla som inte representerar en viss institution, men som har lån från många långivare
• PITI Huvudrätt, räntor, skatter och försäkringar, de viktigaste månadskostnaderna för att äga ett hem med inteckning
• PMI Privat inteckning försäkring. Skyddar en långivare från förlust i händelse av lånefel. PMI krävs vanligtvis på lån med en belåningsgrad som är större än 80 procent.

Letar du efter hjälp med reparationer i ditt hem? En hemgaranti kan hjälpa. Kolla in dessa fördjupade guider från The Old House Reviews Team:

• Bästa hemgarantiföretag
• American Home Shield recensioner
• AFC Home Club recensioner
• Välj hemgarantirecensioner
• Choice Home Warranty recensioner