Att köpa ett strandhus låter bra, eller hur? Var noga med att räkna innan du tar steget.
Denna artikel publicerades i sommaren 2021 -numret av Denna Old House Magazine. Klicka här för att lära dig hur du prenumererar.
Att äga ett andra hem för längre semester, helgflykter eller släktträffar har aldrig känts mer tilltalande. Redan före pandemin värmde marknaden för andra bostäder tack vare historiskt låga bolåneräntor och ett långvarigt börsrally. Sedan inledde 2020 en tid med distansarbete, vilket gjorde semesterbostäder som kan fördubblas som heltidsresor till mycket mer attraktiva.
Längtan efter ett andra hem försvinner sannolikt inte snart, även när kontor och skolor öppnar igen. "Människor är bekvämare att köpa hem timmar från sitt jobb nu", säger Redfin ledande ekonom Taylor Marr. ”De tror fortfarande att de kan ta fyra dagars helger; hybridmodellen för fjärrarbete driver efterfrågan. ”
Men innan du går med i detta rusning till vattnet - eller bergen eller öknen - måste du förstå de potentiella kostnaderna.
Bedöm dina resurser
Långivare anser att andra hem är en mer riskfylld insats - du är inte där hela tiden för att övervaka fastigheten. Plus, tillägger Greg McBride, finansanalytiker på Bankränta, "Det är inte taket över huvudet, så det finns en högre sannolikhet för standard om det blir dåligt." Som ett resultat måste du antagligen lägga ner 20 till 30 procent. Din ränta kan också vara så mycket som en procentenhet högre.
För att få en så låg ränta som du skulle betala för en inteckning på ditt primära hem behöver du den höga handpenningen, en hög kreditpoäng (740 eller mer) och tillräcklig inkomst för att täcka alla dina bostadsbetalningar - högst 28 procent av din inkomst. Även om du köper ett hus att hyra ut en del av året, kommer långivare inte att ge dig kredit för de kontanterna när du godkänner ett lån.
Beräkna alla kostnader
Utöver hypotekslån måste du ta med alla andra utgifter som följer med bostadsägande: försäkring, fastighetsskatt, underhåll och reparationer. Antag inte att ditt primära hem är en korrekt referenspunkt.
Husägares försäkring kan bli dyrare än du förväntar dig. För det första tar försäkringsbolagen hänsyn till att hemmet kommer att vara ledigt en del av tiden. Du kan kompensera för att inte vara där genom att installera ett centralt larmsystem, en dörrkamera, vattenläckage och värmesensorer och annan övervakningsteknik, säger Janet Ruiz, strategidirektör kommunikation på Försäkringsinformationsinstitut. "Du kan använda teknik till din fördel för att hålla försäkringskostnaderna nere."
Det större problemet kan vara din utsikt över havet eller skogen. "Folk tenderar att köpa andra bostäder på vackra platser som är katastrofbenägna", säger Ruiz. Och försäkringsbolag kan ta ut mer i regioner som ofta ser naturkatastrofer som orkaner och skogsbränder. Att köpa nära en vattendrag kan innebära att du måste köpa översvämningsförsäkring för att täcka skador från stigande vatten.
Fastighetsskatter är en annan pågående kostnad, och eftersom skattereformen 2017 begränsade avdraget för statliga och lokala skatter till $ 10 000, är chansen stor att en del eller alla av dem inte kommer att vara avdragsgilla. Räntan på en andra inteckning (upp till $ 750 000) är fortfarande kvalificerad - upp till gränsen. En annan skattevridning: När du säljer bostaden är du skyldig att betala hela vinsten, såvida du inte gör det till din primära bostad först.
Slutligen, ignorera inte underhålls- och reparationskostnader. Vanliga tumregler för hur mycket du ska budgetera varje år inkluderar 1 till 3 procent av ditt hems värde och 1 dollar för varje kvadratmeter bostadsyta.
Anser det som en Moneymaker
Ekonomin med att köpa ett andra hem kan förändras om du planerar att hyra ut det när du inte är där. "Med ökningen av Airbnb och andra semesteruthyrningsplatser är det lägre risk att köpa ett andra hem, i vetskap om att folk kommer att vilja hyra det", säger Marr. En varning är att många semesterstäder, som oroar sig över att bostäder i området blir oöverkomliga för lokalbefolkningen, sätter gränser för korttidsuthyrning. Kontrollera vilka lagar som finns i böckerna och vad som väntar.
Om du hyr ditt hem för bara 14 dagar om året eller mindre - ett bra alternativ på platser som är värd för stora evenemang - du är inte skyldig en krona skatt på den inkomsten. Efter 14 dagar blir skattebilden mer komplicerad. Du måste deklarera hyresintäkter, men du kan också dra av många kostnader, inklusive reklam, fastighetsförvaltningsavgifter, inteckning, reparationer och underhåll och verktyg.
När du använder huset en del av året och hyr det vid andra tillfällen är matematiken knepigare. "Du måste dela upp kostnaderna och dra av dem i proportion till den tid du spenderar där", säger skatteexperten Lisa Greene-Lewis. Du kan kanske dra av upp till $ 25 000 i fastighetsförluster mot din vanliga inkomst varje år om du "aktivt deltar" i arbetet med att underhålla eller hyra den.
Tänk på att dina försäkringskostnader sannolikt kommer att stiga om du hyr mer än 14 dagar totalt per år. I så fall kan du behöva lägga till en flottör eller ryttare. Vissa försäkringsgivare kan kräva en hyresvärdspolicy. Vad du än gör, dölj inte vad du gör för ditt försäkringsbolag. Du kan upptäcka att skadan inte täcks om du håller tyst om hyresgäster. Som Ruiz säger, "Med onlinelistor är det ganska lätt för en försäkringsgivare att spåra hur mycket du hyr ut det."
Expertråd
"Att hyra ut ett andra hem kan vara fördelaktigt eftersom du tjänar inkomst och kan ta fler avdrag än på ditt huvudhem." —Lisa Greene-Lewis, CPA och skatteexpert, TurboTax
Vad är din ekonomiska plan?
När du ser hur mycket fritidshuspriserna stiger kanske du tror att det är en bra investering att köpa ett. Men hemvärden i semesterorter är mer volatila än andra marknader - och mer känsliga för ekonomin och aktiekurserna. "Du ser vanligtvis back-off i semesterområden när marknaden är nere", säger Redfins Taylor Marr.
Certifierad finansiell planerare Louis Barajas anser inte att en andra bostad är en del av en investeringsportfölj, såvida det inte är en hyresfastighet. "Det är en illusion att du kommer att sälja den för mer", säger han. Plus, en investering bör ge in kontanter, inte kosta dig pengar. "Om du tittar på pengarna som går ut varje år är det ingen investering", säger Barajas. "Det är en lyx."
Granska hela din ekonomiska plan för att se till att köpet av ett andra hem inte kommer att kasta dig ur banan, tipsar han. "Men om du följer din plan för att komma till ekonomiskt oberoende och pension, fortsätt och köp ditt drömhus."
