TOH: s 6-punktsplan för att få det bästa

Foto av Erika Larsen

Genomföra intervjun

När du har bestämt dig för tre potentiella entreprenörer, ordna en tid för var och en att ta en titt på projektet. Du letar verkligen efter någon med ett gott rykte som har kompetens och erfarenhet för att leverera ett kvalitetsjobb till ett rimligt pris, men det är inte allt. Entreprenören och hans besättning kommer att spendera mycket tid i ditt hus, så ställ många frågor.

Fråga om allt du inte förstår, inklusive terminologi. Han kan hänvisa till "bullnose" eller "ogee" när han diskuterar bänkskivor, och om du inte vet skillnaden kanske du inte får den form du vill ha. Fråga om saker du också förstår - det är ett bra sätt att bedöma omfattningen av någons kunskap. Samla information i en intervju och använd den i nästa. Om entreprenör Jones säger, "Jag skulle byta ut den här klädseln snarare än att försöka reparera den", frågar entreprenör Smith, "Tycker du att det är värt att reparera den här klädseln, eller ska vi bara byta ut den?" där kan vara mer än ett rätt svar i en given situation, men svaret kommer att berätta om entreprenören har utbildning, erfarenhet och omdöme för att fatta beslut som du känner dig bekväm med.

Skaffa referenser

Be alla entreprenörer du funderar på om minst fem referenser; kontakta minst tre. ("Men ignorera den första", säger TOH VVS- och uppvärmningsexpert Richard Trethewey. ”Det brukar vara svågern.”) Ju närmare projekten är i sin omfattning och stil, desto bättre. Få tidigare kunder att ge dig detaljer om entreprenörens pålitlighet och utförande, hur han hanterade problem, om budgeten förblev intakt och om arbetet fortskred eller nära schemat. Grundfråga: Skulle du anställa samma person igen?

Bedömning av buden

Det låga budet kommer sannolikt inte att vara konstruktion av högsta kvalitet, och det höga budet är inte en garanti för det bästa arbetet. Vissa entreprenörer lämnar ett högt bud om de inte riktigt vill ha jobbet eller inte hinner komma med ett mer exakt förslag. När man anställer människor för att arbeta i sitt eget hus, släpper TOH -entreprenören Tom Silva i allmänhet ut de lägsta och högsta buden och räknar med att de i mitten är de mest realistiska.

Diskutera på förhand hur entreprenören förväntar sig att få betalt. Betalningar för stora projekt är vanligtvis spridda över tre till sex intervaller, baserat på olika färdigställande riktmärken. Den första betalningen är en insättning och förseglar affären. Den sista är vanligtvis 10 till 15 procent av totalen, levererad efter godkännande av projektet. Akta dig för alla som kräver kontantbetalningar; du kommer inte ha något bevis på hur mycket du har lämnat över. En entreprenör som ber om sin fulla avgift i förskott är förmodligen en skurk.

Skapa ett kontrakt (och ja, du behöver ett)

Varje projekt, hur litet som helst, ska täckas av ett kontrakt. Det bör innehålla grunderna - startdatum, slutdatum, kostnad - samt en klausul om att arbetet kommer att överensstämma med alla tillämpliga byggregler. Projektbeskrivningen ska vara så detaljerad som möjligt. Till exempel kan ett däckkontrakt specificera: "Demolish old deck. Bygg ett nytt 10-by-12 däck. "Bättre vore:" Ta bort gammalt däck, kassera skräp. Gräv ut webbplatsen efter behov, installera nya fotfästen, stolpar och räcken för att koda. Däck för att vara 2x6 cederträ, anpassad knotig kvalitet, spikad per kod och avslutad med två lager med genomträngande tätningsmedel. "

10 viktiga frågor du behöver besvara

Ju större projektet är, desto fler svar behöver du på förhand. Här är en checklista med 10 viktiga frågor att ställa innan du loggar på den streckade linjen.

>> Timing

Hur lång tid tar det? En bra entreprenör kan berätta när han kan börja och när han kan avsluta, om vädret tillåter. Ta reda på om han arbetar på flera jobb samtidigt, eller om han måste anlita obekanta subs för att hantera den extra verksamheten. Ett schema fyllt med för många projekt kan lämna ditt utan hans fulla uppmärksamhet.

>> Erfarenhet

Hur många sådana här projekt har du gjort tidigare? Oavsett om det är en helrenovering eller bara en inbyggd bokhylla, har en erfaren entreprenör redan mött de typiska problemen och vet hur man löser dem. Om han har arbetat i området ett tag är det också mer troligt att han känner till lokala byggregler och tullar, och var man kan hitta de bästa materialen till de mest konkurrenskraftiga priserna.

>> Övervakning

Vem håller koll på mitt projekt? Någon måste samordna och granska underleverantörernas arbete medan det pågår, inte efteråt, när korrigeringar kan vara opraktiska (och säkert kommer att bli dyrare). Ta reda på vem som kommer att vara de dagliga ögonen på ditt jobb. Den personen bör ha myndighet och vilja att lösa mindre klagomål, samt kunna kommunicera effektivt med dig.

>> Tillstånd

Kommer du att få alla nödvändiga tillstånd? Om en entreprenör vill att du ska ta tillstånd för någon del av jobbet kan det orsaka problem. Vissa städer kräver att den som får tillståndet är den som ansvarar för arbetet. Dessutom har en handfull platser, inklusive New York City och North Carolina, etablerat medel för att ersätta husförlustförluster orsakade av felaktigt utförande. Pengarna kanske inte är tillgängliga om du drog ditt eget tillstånd.

>> Samarbete

Har du arbetat med min arkitekt tidigare? Att arbeta med en arkitekt kräver en samarbetsnivå som inte alla allmänna entreprenörer åtnjuter, särskilt om arkitekten fungerar som projektledare. Ett etablerat förhållande mellan de två kan hjälpa till att flytta projektet, medan en frostig kan sänka det.

>> Städning

Hur kommer du att skydda mitt hus och min familj under byggandet? Om taket måste tas bort för att lägga till en andra våning måste utsatta rum skyddas från vädret. Vad skulle du hellre höra: "Vi kommer att kasta en presenning över den" eller "Vi kommer att använda 6-mils förstärkt plåt som stöds på en tillfällig ram och säkra presenningen med läktar spikade i takets kant"?

>> Ändra order

Vad händer om jag ångrar mig om något? Alla detaljer som såg så bra ut på papper ser kanske inte lika bra ut när projektet börjar ta form. Samvetsgranna byggare använder skriftliga ändringsorder för att hantera processen. Ordern beskriver förändringen och vad den kommer att kosta, och både du och byggaren signerar den. Var försiktig med alla som säger, "Vi brukar bara räkna ut allt i slutet."

>> Ansvar

Har du ansvarsförsäkring och arbetstagarersättning? Om en arbetare skadas på ditt jobb bör han eller hon täckas av entreprenörens försäkring, inte din husägares försäkring. Kontrollera med statliga eller lokala myndigheter och ta reda på vad minimitäckningen är. Be om att få se försäkringsbevis, till exempel ett intyg med aktuellt datum. Om du har några tvivel, kontakta operatören direkt för att se om policyn är i kraft.

>> Garanti

Garanterar du ditt utförande? Vissa byggare anser sig vara klara efter den slutliga inspektionen. Andra kommer tillbaka för att ta hand om eventuella problem som dyker upp under månaderna efter slutförandet. Du kan också ange en tidsperiod för mindre uppföljningsreparationer i kontraktet.

>> Kontakta

Hur kan jag nå dig? Om du märker ett problem är den bästa chansen att lösa det att kontakta byggaren omedelbart. Om byggaren inte är på plats varje dag, kommer du sluta lämna meddelande efter meddelande i sin röstbrevlåda? Ta reda på om han kan nås med mobiltelefon. Och efter ditt första möte, prova numret för att tacka honom för besöket-och för att dubbelkolla att det fungerar.

Vad ska man göra om saker går fel

Många "problem" är helt enkelt missförstånd som kan lösas genom diskussion. Om det inte fungerar, skriv dina bekymmer skriftligt och be entreprenören om ett skriftligt svar. Konsultera ditt kontrakt. Ett bra kontrakt kommer inte bara att specificera material och standarder för utförande utan kommer också att notera hur tvister bör hanteras - till exempel av en oberoende medlare eller genom en mer formell bindningsprocess skiljedom. Om ingen tvistlösningsmetod anges, kontakta den lokala licensieringsmyndigheten för entreprenörer och fråga om att lämna in ett formellt klagomål.