När är ett fixeröverhus värt att köpa - och när är det inte det? Från kostnadsberäkningar på renoveringar till att hitta sätt att finansiera ditt projekt, vi har en checklista som hjälper dig att fatta rätt beslut.
För människor som älskar gamla hus-och älskar att arbeta med dem-kan tanken på att köpa en fixeringsöverdel vara oemotståndlig. Tänk bara: Du kan ta en nedslagen plats i ett bra grannskap för långt under marknadspriset, investera lite tid och pengar att renovera det och sluta med ett nytt hus som är värt minst dubbelt så mycket som du betalat för den. Låter bra, eller hur?
Ofta är det. Men att köpa en fixer-övre kan vara full av fara. Så innan du tar steget, läs våra hemrenoveringstips för att se till att du har en realistisk uppfattning om vad du går in på.
"Om människor är oförsonliga i förväg om att bedöma kostnaderna för renovering, fastighetens värde och grannskapet och hur mycket pengar de har, kan komma framåt och köpa mer hus än de annars någonsin hade råd med, säger Bradley Inman, VD för HomeGain.com, en fastighetsförsäljnings- och informationswebb webbplats.
Saker att tänka på när du köper en fixeröverdel
Med det i åtanke är det här det som krävs för att få köpet av en fixer-övre att löna sig.
Kostnadsanalys: Gör matte
Att räkna ut vad du ska betala när du köper en fixeröverdel börjar med en enkel ekvation. Lägg först ihop kostnaderna för att renovera fastigheten baserat på en grundlig bedömning av husets skick. Var tuff med denna uppskattning, som bör innehålla material och arbete - ditt och andras.
Dra därefter från husets troliga marknadsvärde efter renovering, hämtat från jämförbara fastighetspriser i grannskapet. Dra sedan av minst ytterligare 5 till 10 procent för tillägg som du bestämmer dig för att lägga till, oförutsedda problem och olyckor som måste hanteras och inflation. Det som återstår bör vara ditt erbjudande.
Det är viktigt att fastighetsavtalet innehåller en inspektionsklausul. I bästa fall kommer inspektionen att försäkra dig om att huset är en bra investering; i värsta fall hjälper det dig att sluta med affären.
Ofta med fixer-overers är det något däremellan. Inspektören kommer att dokumentera ett eller två allvarliga problem, och du kan använda fynden för att få säljaren att betala för reparationer eller förhandla ned försäljningspriset.
Om huset behöver betydande strukturella förbättringar rekommenderar många fastighetsexperter att undvika det helt. Det beror på stora reparationer - VVS- och elsystemreparationer, grunduppgraderingar och omfattande tak och väggarbete - är vanligtvis "osynliga" och höjer nästan aldrig husets värde för att kompensera kostnaden för renovering.
Hur man köper en fixeröverdel: Välj projekt som betalar
De perfekta fixer-överdelarna är de som för det mesta kräver kosmetiska förbättringar-lackeringar, reparationer av gips, golvlackering-som i allmänhet kostar mycket mindre än vad de returnerar i marknadsvärde. Nya belysningsarmaturer, dörrar, fönsterluckor och sidospår samt uppdaterade kök och badrum är också lukrativa förbättringar.
Att hamna mellan strukturella och kosmetiska renoveringar är stora tillägg som behövs för att få huset i linje med sina grannar, till exempel ett familjerum eller ett tredje sovrum i en grupp med tre sovrum hem. Sådana projekt kostar vanligtvis lika mycket som eller mer än de återkommer i marknadsvärde (undantaget från detta är att lägga till ett badrum, som kan vara värt dubbelt så mycket som kostnaden).
Ibland är det möjligt att vika ihop kosmetiska förbättringar till en strukturreparation för att öka värdet på en fixeringsöverdel. Om du t.ex. byter tak kan du lägga till ett takfönster samtidigt. Eller så kan du installera ett burspråk där det var torr ruttning i en vägg.
Men du vill inte överförbättra: För maximalt återförsäljningsvärde bör ombyggnadsinvesteringar inte höja värdet på ditt hus mer än 10 till 15 procent över medianpriset för andra hus i ditt område, enligt National Association of Home Builders.
På platser där bostadskostnaderna har ökat avsevärt och närmar sig en topp kan till och med köpa en fixeringsöverdel som verkar rimligt prissatt vara för dyr. Ett storskaligt renoveringsjobb kan ta många månader, om inte år, att slutföra och om bostadspriserna sjunker eller stannar kvar under den perioden är det möjligt att komma ut i slutet av projektet med ett hus som inte är värt det investering.
"Du kan inte förbättra din väg ut från en nedmarknad", säger HomeGain.com's Inman.
DIY när det är möjligt
Oavsett vilken renovering som krävs är det oftast mest kostnadseffektivt när husägare slår in.
"En fixer-övre är för människor som är villiga att göra det-själv-för, för det kan spara mycket pengar och de kan behålla ökar hemvärdet för sig själva, säger Fernando Semiao, fastighetsmäklare på Century 21 Semiao and Associates i Lyndhurst, New Jersey.
Många av Semiaos kunder har inte råd med ett hus i gott skick i New Jerseys förorter men ”har kompetensen att häng skåp, måla, spackla, installera trim, bygga däck, byta fönster och till och med sätta på vinylfasader, "han säger.
Om du inte är den praktiska typen, var beredd att ägna en avsevärd tid-månader eller till och med år-åt att noggrant övervaka entreprenörer. Men kom ihåg att alla dina ekonomiska vinster kan utplånas om projektet går över budgeten på grund av misstag eller onödiga förseningar.
Finansiering: Ställ upp pengarna
En av de mest utmanande aspekterna av att köpa en fixeröverdel är att betala för renoveringen. Förståeligt nog har de flesta inte mycket extra kontanter efter att de betalat ut och betalat stängningskostnader, så det kan vara svårt att komma med ytterligare pengar för att täcka reparationer eller ombyggnad.
För små projekt är kreditkortsskulder ett alternativ. Räntorna är höga och räntorna är inte skatteavdragsgilla, men det finns inga förskottsutgifter, till exempel värderings- och ursprungsavgifter. Det är också möjligt att låna mot kontantvärdet i en 401 (k) pensionsplan, livförsäkring eller aktieportfölj. I vart och ett av dessa fall finns det ingen kreditkontroll och räntorna är relativt låga - i nivå med en vanlig inteckning - men återigen är räntan inte avdragsgill.
Det överlägset mest populära finansieringsvalet för en fixer-upper är ett renoveringslån, antingen genom en hemkreditlinje eller en inteckning. Home equity -linjer kan i allmänhet lånas mot 90 procent av det eget kapital som husägaren kommer att ha i huset efter att reparationerna och ombyggnaden är slutförda.
För att illustrera: Om en person köper en fixeröverdel på 250 000 dollar med en handpenning på 25 000 dollar, och huset kommer att vara värt 425 000 dollar efter renovering, kommer husägaren att ha 200 000 dollar i eget kapital. Redan innan arbetet är gjort är låntagaren berättigad till ett lån på 180 000 dollar hemma. Räntan på ett bostadslån är ungefär samma som för ett bolån, men endast upp till cirka 100 000 dollar i ränta är avdragsgilla.
Ännu mer fördelaktigt är ett renoveringslån kopplat till den första inteckningen. I likhet med eget kapital kan dessa lån lånas mot husets värde efter att arbetet är klart, men som alla inteckningar är räntan avdragsgill upp till 1 miljon dollar.
Renoveringslån erbjuds av nästan alla bolånegivare samt genom Fannie Maes HomeStyle -program och Freddie Mac's Home Works! produkt. För mer information om finansiering av din renovering, inklusive detaljer om lån försäkrade av Federal Housing Administration (FHA), se Spelet med pengar.
A Fixer Upper Story: From Nightmare to Dream House
I januari 2001 köpte Jesse och Marie Goff ett modernt hus på 1400 kvadratmeter med utsikt över vattnet i Sausalito, Kalifornien, för 535 000 dollar-cirka två tredjedelar av marknadsvärdet. Priset var så lågt eftersom inspektionen hittade problem med grunden, VVS och elsystemet, och huset behövde måla inifrån och ut.
Handpenningen tog ut det mesta av parets budget, så de planerade att först göra kosmetika och designarbete - riva väggar för att modernisera bostadsutrymmet, sätta in ett nytt kök, installera trägolv och måla - innan du tar dig an den stora konstruktionen uppgifter.
"Vi bestämde oss för att bo där under renoveringen och spara pengar för att göra de stora förbättringarna som stiftelsen senare", säger Marie Goff.
Men många av problemen kunde inte vänta. Ett nytt kök, till exempel, skulle ha skadats när de jackade upp huset för att göra grundarbetet senare. Och det var inte bara rör och rördelar i hela huset som behövde repareras, utan många kunde inte ge tillräckligt med tryck för att bygga ut nätet.
Som ett resultat, månader efter att paret köpte fastigheten, var väggar och golv fortfarande sönderrivna, stängdes VVS i delar av huset, byggnaden stängdes i väntan på grundreparation, och de hade blåst alla pengar som var avsedda för den första kosmetiken arbete. "Det var deprimerande", säger Goff. "Vi bodde mitt i det som verkade som alla tänkbara problem."
Goff erkänner att de gjort några misstag. "Vi beräknade inte hur mycket pengar vi hade och hur mycket vi skulle behöva om det var värre än vi trodde och måste hanteras tidigare än vi hoppades."
Under åren sedan lyckades de svindla bort vid renoveringen genom att skrapa ihop kontanterna för att göra saker rätt, ta på sig det mesta av arbetet själva och anlita externa entreprenörer endast när det är nödvändigt och i nära samarbete dem.
Trots motgångarna ångrar Goff inte. "Det kostade mer än vi förväntat oss och tog mycket mer av vår tid och vårt arbete än vi hade förväntat oss", säger hon. "Men när vi är klara, snart, kommer detta att vara ett hus som vi designade, i perfekt form, värt långt över 1 miljon dollar. Och det är vårt drömhus. "
Letar du efter hjälp med reparationer i ditt hem? En hemgaranti från en leverantör som t.ex. Amerikansk hemsköld kan hjälpa. Kolla in dessa fördjupade guider från The Old House Reviews Team:
- Bästa hemgarantiföretag
- American Home Shield recensioner
- AFC Home Club recensioner
- Välj hemgarantirecensioner
- Choice Home Warranty recensioner