Hemrenoveringstips: 19 sätt att hålla kostnaderna nere

Att bryta budgeten är allas största rädsla när det gäller ombyggnationer. Och med god anledning.

Även om du följer de viktiga råd som vi har delat ut i åratal - bygg in en 20 -procentig kudde för att täcka de otäcka överraskningarna, få entreprenörshänvisningar och kontrollera dem, förvisa orden "medan du håller på" från ditt ordförråd - det är svårt att inte hamna mer än du vill.

Med lite strategiskt tänkande kring design, material och timing kan du sänka kostnaderna utan att skära i hörnen. Nedan visar vi dig sätten, från det stora till något så litet som att välja en vägglampa framför ett infällt ljus.

Men en annan universell sanning om hemförbättring är att varje liten sak lägger till. Så en annan viktig övervägande att börja med är att bestämma om man ska riva hela huset eller inte och börja om från början.

Är det billigare att bygga om eller bygga ett nytt hus?

"De flesta kunder vill inte höra dessa ord", säger Paul Irwin, designdirektör för Landis Construction, i Washington, DC -området, "men det måste verkligen övervägas vid större ombyggnader. "I ett fall avslöjade till exempel planer på ett tillägg på 1300 kvadratmeter att husets befintliga grund inte var kodad och skulle behöva bytas ut-ett förslag på 30 000 dollar.

Efter att ha krossat siffrorna drog ägarna slutsatsen att det skulle kosta lika mycket att uppdatera huset, en tidigare sommarstuga, som att göra för att reproducera det nytt. "För en relativt liten merkostnad", säger ägaren, "får vi alla fördelar med nybyggnation samtidigt som vi bevarar karaktären och känslan i vårt gamla hus."

• Kostnad för ombyggnad: $570,000
• Kostnad för att replikera: $588,000
• Sparad: För 18 000 dollar fick ägarna så mycket som 60 000 dollar nytt bostadsutrymme, plus förbättrad säkerhet och energieffektivitet.

19 sätt att spara på din hemrenovering

Om du har vägt dina alternativ och har bestämt dig för att det är bättre att göra om ditt hem, här är våra tips.

1. Öka effektiviteten, inte storleken

Anthony Tieuli

Om du kan omorganisera och utrusta ditt kök för maximal nytta behöver du kanske inte blåsa ut väggarna för att få kvadratmeter. Börja med att byta ut hyllor med utrymmeshyllor med utdragslådor med en höjd av 8 tum breda, innehållande ställ för konserver och andra föremål.

"Du får tre eller fler horisontella plan där du annars bara kan få ett", säger Louis Smith Jr., arkitekt på Meier Group, i Ann Arbor, Michigan.

Du kan enkelt ta ut några tusen till klädskåp med uppgraderingar som avdelare, utdragbar kruka brickor och lata Susaner, men du sparar många gånger det beloppet genom att hoppa över tillägget som du trodde dig behövs.

• Kostnad för att utöka köket med 200 kvadratmeter: 48 000 till 95 000 dollar
• Kostnad för supereffektiva, specialdesignade skåp: $35,000
• Sparad: Upp till 60 000 dollar

2. Ta in naturligt ljus utan att lägga till Windows

Jared Kuzia

Innan du skär ett stort hål i husets sida och ordnar om inramningen, överväg mindre invasiva - och billigare - sätt att fånga ljus.

För att lysa upp ett fönsterlöst bad eller en hall, till exempel, kan du installera ett "ljusrör", som glider mellan takbjälkar och trattar solsken ner i vardagsrummet.

• Kostnad för att lägga till ett dubbelrutaisolerat fönster: $1,500
• Kostnad för ett ljusrör: $500
• Sparad: $1,000

3. Slå till återvinningscentralen

Courtesy Habitat for Humanity

Gör-det-själv-användare kan skörda stora besparingar med återvunna eller lätt använda armaturer och byggmaterial. Habitat for Humanity driver cirka 400 återförsäljare i hela landet, som erbjuder bärgade material till hälften av hemmapriserna.

En varning: Många entreprenörer kommer inte att arbeta med bärgade föremål eller material som levereras av husägare i allmänhet, eftersom de inte vill ta ansvar om något går fel.

Som sagt, om du gör ditt eget arbete kan du hitta allt från förhängda dörrar till akrylfönster till delvis buntar isolering. (För att hitta en återförsäljare nära dig, besök habitat.org.)

• Pris på 4 x 5 fot isolerat fönster i ett hemmacenter: $600
• Pris vid ReStore: $300
• Sparad: $300

4. Donera din papperskorg

Innan du påbörjar ett ombyggnadsarbete, be det lokala Habitat for Humanity -kapitlet att ta bort material och inventarier för senare återförsäljning. "Cirka 85 procent av ett hus är återanvändbart", säger B.J. Perkins, programchef för Habitat ReUse, i Austin, Texas. "Vi kan göra en total borttagning, eller göra ett körsbärsplockningsjobb och ta skåpen, badkaret, diskbänken och så vidare."

Du sparar utrymme på deponin, samlar in en välgörenhetsskattekreditering för donationen och hjälper en god sak. Besök Livsmiljö att hitta en partner nära dig.

• Kostnad för att kasta en svit badrumsarmaturer: $ 50 till $ 75
• Kostnad att donera: Inget, plus att du får skatteavdrag
• Sparad: Utrymme på soptippen (och lite av din själ)

5. Gör din egen demo

Att slå ner ditt hem är kanske inte lika dyrt som att bygga om, du kan fortfarande raka dollar genom att göra en del av rivningen själv - så länge du fortsätter med omsorg.

"Om en husägare vill demonstrera ett däck, ja, jag är säker på att de klarar det", säger Michael Winn, ägare till Winn Design, i Virginia. "Men när det gäller inre utrymmen skulle jag avskräcka dem från att göra det om de inte har gjort det tidigare."

Anledningen: En hänsynslös vrakare kan omedvetet ta ut en bärande vägg eller, ännu värre, kasta en fram- och återgående såg i spänningsförande ledningar eller trycksatta VVS.

• Kostnad att demonstrera ett 200 kvadratmeter däck själv: $ 450 (Dumpster hyra och parkeringstillstånd)
• Kostnad för proffs: $1,000
• Sparad: $550

6. Tänk på långsiktiga kostnader, inte bara kortsiktiga vinster

Om ditt tillägg kräver till exempel sidoklädsel kan du spara mer i längden genom att ponnera nu för den förberedda och förmålade sorten. Det kostar ytterligare 10 till 20 cent per fot, men "du kommer att betala för hälften så många målarjobb ner på väg ", säger Paul Eldrenkamp, ​​ägare av Byggmeister, ett designbyggt ombyggnadsföretag i Newton, Massachusetts.

Anledningen? Fabriksfinish appliceras på torrt trä under kontrollerade förhållanden - inget regn, ingen hård sol. "Jag använde färdiga klappar på mitt hus för ungefär tio år sedan och den enda bristen i finishen är en och annan mögelplats, som lätt tvättas bort", säger Eldrenkamp. "Färgen ser ut som om den blir bra i tio år till, lätt."

• Kostnad för oavslutat sidospår för ett 10-till-40-fots tillägg, plus två färgjobb: $5,000
• Kostnad för färdiga klappar och ett lager färg vid installationen: $3,750
• Sparad: $1,250

7. Tryck på din entreprenörs källor

När det gäller saker som golv, fråga din underleverantör om han har odds-och-slut-lager kvar från andra jobb. Under renoveringen av ett bed and breakfast i inbördeskrigstiden i New Jersey för några år sedan behövde entreprenören Bill Asdal trägolv.

Han ringde några telefonsamtal och kom med hundratals kvadratmeter lövträ, i olika längder och bredder, som annars hade gått i papperskorgen på andra arbetsplatser. Bara genom att hyvla den till en jämn tjocklek och sedan slipa och lacka den sparade han sin kund nästan 9 000 dollar i materialkostnader.

• Kostnad för nytt golv: $19,200
• Kostnad för att använda någon annans kassering: $10,500
• Sparad: $8,700

8. Rådfråga en arkitekt

David Yellen

Beroende på projektets omfattning behöver du kanske inte en fullständig arkitektkontroll, som omfattar omfattande möten, flera arbetsplatsbesök och flera uppsättningar konstruktionsteckningar, cirka 8 procent av ett projekts konstruktion budget. Du kanske kan utnyttja en arkitekts kunniga genom att låta honom genomföra en engångskonstruktion.

Till exempel, för en $ 400 fast avgift, kommer Baton Rouge -arkitekten Kevin Harris att träffa en husägare, undersöka problem och skissera några lösningar som kan vara så enkla som att öppna en skiljevägg eller flytta en dörr. Husägaren kan sedan ge skissen till en byggare eller ta den till en ritningstjänst, som kommer att ta ut cirka $ 1 till $ 1,50 kvadratmeter för att vända ut formella konstruktionsteckningar.

• Arkitektavgift för att utforma ett 300 kvadratmeter stort hemmakontor: $2,250
• Avgift endast för konstruktionskonsultation och planer: $580
• Sparad: $1,670

9. Partner med en entreprenör

Även om praxis är kontroversiell bland branscherna, kommer vissa entreprenörer att erbjuda konsult- och mentortjänster till skickliga gör-det-själv-arbetare varje timme.

Byggaren i Chicago-området Ted Welch tar ut $ 150 per timme för sådan coachning, med ett minimum på två timmar. "De mest nöjda kunderna tenderar att vara de som har god manuell skicklighet, som inser att färdigheter måste vara det övas för att bli perfektionerade, och som är villiga att riskera att göra några misstag och sedan lära av dem, ”säger han säger.

• Kostnad för gipsvägg ett rum: $1,000
• Kostnad med DIY -konsultation: $ 300 (2 timmars coachning), plus material
• Sparad: $700

10. Få svettaktien att räknas

Om du inte har massor av tid (och expertis) att spendera på ditt projekt, är det bästa sättet att lägga till svettkapital är på framsidan, genom att hantera din egen rivning, eller i bakänden, genom att göra några av finisharbetena själv.

"Om du vill spara pengar, gräva in dig och börja hjälpa till", säger Tom Silva. "Du kan isolera, du kan måla, du kan slipa." Eller ännu bättre, säger han, hjälp med sanering varje dag. "Istället för att betala någon för att hämta sågspån från golvet, lägg ner dina pengar på den tid det tar att trimma fönstret ordentligt", tipsar han.

• Kostnad för byggpersonal att hantera sanering: 200 dollar per dag
• Kostnad att göra det själv: $0
• Sparad: Ungefär 3 till 5 procent av den totala arbetskostnaden

11. Gör din egen schlepping

Om du gör ditt eget projekt, sänka dina materialleveransavgifter genom att hämta varor själv. Ingen pickup? För cirka 400 dollar kan du köpa en nästan ny enkelaxlad släpvagn online, som du kan dra bakom din SUV. Få en som är tillräckligt stor för att bära 4-by-8 ark platta. Använd den för ett halvt dussin resor, och det är betalt för sig själv. Hitta släpvagnar till salu nära dig via eBay Motors, eller prova dina lokala annonser.

• Kostnad för 10 leveranser: $750
• Kostnad för att köpa en begagnad släpvagn: $400
• Sparad: 350 dollar, plus att du får behålla (eller sälja) släpet

12. Spendera inte för mycket på väggförberedelser

Om dina väggar är i så grov form att det skulle ta en målningsentreprenör dagar med fyllning och slipning för att göra dem redo för rullen, överväg att använda material som Texturglas, från Deerfield Beach, Florida -baserade företaget Roos Internationell.

Texturglas är en andningsfri, icke-toxisk väggbeklädnad av fina glasfilament. Den finns i en mängd olika ytmönster, tar lätt färg och är utformad för att installeras ovanpå befintliga ytor, vilket ger styrka samtidigt som du täcker dings.

• Kostnad för att lappa och måla ett 15 x 20 fot stort rum med kraftigt skadade väggar: $1,525
• Kostnad för att installera Texturglas: $1,050
• Sparad: $475

13. Tänk på Look-Alikes

Vissa imitationer är bara vettiga: Virkejätten Weyerhaeuser säljer en snabbt växande naturlig eukalyptushybrid under varumärket Lyptus. Hållbart skördat i plantager i Brasilien, det klarkorniga lövträet ser ut och känns anmärkningsvärt som mahogny. Det säljs som golv och groove och i plankor och ark för skåp och kvarnar.

• Kostnad för 100 brädfot mohogny: $808
• Kostnad för samma kvantitet Lyptus: $395
• Sparad: $413

14. Vänta tills entreprenörer vill ha ditt företag

Schemalägg inte din reno på höjden av sommaren eller mellan september, när barnen går tillbaka till skolan och jul. "Det är premiumtid", förklarar Lisa Stacholy, ägare till LKS Architects, i Atlanta, Georgia. Leverantörer tenderar att vara mer upptagna, arbetskraftsbristare och leveranser långsammare. En Virginia-baserad entreprenör erbjuder rabatter på mellan 4,5 och 5,5 procent (beroende på den totala budgeten) på projekt under sin stilleståndstid, direkt efter det nya året.

• Kostnad för en större badrumsrenovering under högsäsong: $25,000
• Kostnad i januari: $23,625
• Sparad: $1,375

15. Hoppa över stiftelsen

Om lokal kod tillåter kan du kanske stödja ett litet tillägg på stolpar och balkar, som du skulle göra på ett däck, förklarar entreprenören Dennis Gavin, från Gavin Design-Build, i Media, Pennsylvania.

• 220 kvadratmeter tillägg med hällt fundament: $40,000
• Tillägg av samma storlek på stolpar och balkar: $35,000
• Sparad: $5,000

16. Flytta inte diskbänken

John Gruen

Eller toaletten, om du kan undvika det. "Det blir ofta den största delen av prisökningen för VVS", säger Richard Trethewey, Detta gamla hus VVS- och värmeexpert. Om din nya layout kräver att du flyttar toaletten, använd tillfället att uppgradera rören samtidigt. "Det sparar pengar på lång sikt", säger Richard.

• Kostnad för att flytta toalett mer än 3 fot: $500-$1,000
• Kostnad att lämna på befintlig plats: $0
• Sparad: Upp till $ 1000

17. Planera med lagerstorlekar i åtanke

"Fråga dig själv," Varför bygger jag något 10 fot brett om plywood kommer i 4 fot breda ark? "Säger Lisa Stacholy, från LKS Architects, i Atlanta. Detsamma gäller fönster och dörrar i lager: Använd tillverkarnas mått från början från början så sparar du premien på anpassad tillverkning.

• Kostnad för anpassade dörrar: $1,500-$2,500
• Kostnad för standarddörrar: $500-$800
• Sparad: Upp till $ 2000

18. Köp byggmaterial på auktion

Brian Peppel, en husägare i Phoenixville, Pennsylvania, deltar i en byggauktionauktion varje månad i närliggande Lancaster County. Hans senaste fynd inkluderar två pallar av betongblock för 10 dollar och en ytterdörr i massiv trä för 65 dollar.

"Deras inventering är allt under solen, mycket repor och hål, oriktiga beställningsartiklar eller nya överlagermaterial", rapporterar Peppel. Han såg en gång auktionsförrättarens gavel falla på ett stort, skräddarsytt triangulärt fönster med ett ursprungligt detaljhandelsvärde som han knyter på flera tusen dollar. Det vinnande budet? $1.

• Kostnad för väggskåp i massivt körsbär i ett hemmacenter: $300
• Kostnad vid byggauktion: $10
• Sparad: $290

19. Ta beslut tidigt

Börja springa gångarna i järnaffären eller hemmakärnan långt innan vrakgänget dyker upp. Få en bra känsla för vad du vill ha i armaturer och apparater och vad de kostar.

Om du inte är helt specifik på förhand om vad du vill, måste du lita på din entreprenörens uppskattning, kallad ersättning, och hans uppfattning om vad som är acceptabelt kan vara helt annorlunda från din. "Nittioåtta procent av tiden, utsläppsrätterna är för låga", säger Tom Silva. Till exempel kan du ha haft en bakplatta av glasplattor i åtanke, men din entreprenörs bud gällde keramik.

• Kostnad att planera i förväg: $0
• Kostnad för ändringsorder i mellantiden: Skillnaden i artikelpriset, men också förlorad tid för projektförseningar och kommunikationsfel
• Sparad: Upp till tusentals