Förbättra ditt hems grus överklagande

Fastighetsmäklare säger gärna att de tre sakerna som bestämmer värdet på ett hus är plats, läge och läge. Men de pratar också om "bromsa överklagande" - det intryck ett hus ger när du närmar dig det första gången. Det hjälper också att bestämma värde och får ett hus att känna sig som hemma.

Det är där en yttre ansiktslyftning kommer in. Åtminstone kan denna typ av ombyggnad korrigera tidigare designfel. Något så grundläggande som att använda nya färgfärger kan uppdatera ett omoderat hem. Ett vanligt yttre kan göras mer distinkt genom att lägga till ett paket med samordnad trim. Olämpliga sidospiraler - den hemska diagonala plankningen på 1970 -talet kommer att tänka på - kan ersättas med något mer lämpligt för ditt hem. Eller så kan du gå för det verkligt dramatiska genom att lägga till verandor eller dolkar för att helt förändra ditt hus karaktär.

Ändringar som de som visas här är också ett plus om du sätter ditt hem på marknaden. Charlette Seidel, filialförsäljningschef i Coral Gables, Florida, kontor för Coldwell Banker Residential Real Estate, rapporterar att mer än hälften av samtalen till hennes kontor är från potentiella köpare som har lockats till ett hem bara på grundval av kör förbi. "Stoppa överklagande är mycket viktigt", betonar hon.

Vilket projekt av denna karaktär kommer att driva dig? Uppenbarligen kommer kostnaderna att variera mycket beroende på projektets omfattning. Om du antar att det är mer än ett färgfärg inblandat och som förhindrar oförutsedda strukturella problem kan du spendera allt från några tusenlappar upp till $ 10 000 eller mer för att göra fullständiga ändringar i sidospåren eller entrén design. Här är några mellanregister exempel på entreprenörers avgifter och material:

• Ett bostadsjobb som använder 2 200 kvm. med. av cederträskiva kostar 20 000 dollar. I stuckatur är det cirka 16 000 dollar.

• En 24 x 16 fot. wraparound veranda kostar $ 5000 till $ 6000.

• En 4 fot. vinyl-sidig, gavel dormer går i närheten av $ 2000. En 12 fot. skjutdammar är $ 5.500.

Att göra en del av arbetet själv hjälper till att sänka kostnaderna.

Komma igång

Börja med att studera husen i ditt område. Leta efter idéer du skulle vilja prova på ditt hus och efter sätt att knyta ombyggnaden till det övergripande utseendet på grannskapet. Till exempel skulle ett ranchhus med bara ben i ett block av stugor smälta in mer om du skulle lägga till en veranda. Om stuckatur täcker de flesta hemmen, tänk efter två gånger innan du väljer vinylfasad.

Ta ett fotografi av ditt hus, spräng det på en kopieringsmaskin, lägg ett ark spårpapper över det och skissa ut några olika detaljer. Eller ta ett mer högteknologiskt tillvägagångssätt med hemdesignprogramvara som låter dig klippa och klistra in en ny fasad på ditt hus. Vissa större hemcentra erbjuder också denna tjänst.

Se vilken påverkan dammers skulle ha på husets framsida, eller hur en ny trimbehandling eller en täckt post skulle förändra sitt utseende. Om denna typ av kreativitet inte är din starka sida, anlita en arkitekt för att utveckla några idéer åt dig. Arkitekter arbetar antingen per projekt eller timavgift. I det första arrangemanget definierar du jobbet (till exempel endast design eller design- och byggövervakning) och förhandlar fram en fast avgift för det. Det andra alternativet kan vara mer flexibelt, men du måste hålla koll på hur mycket tid som läggs ner på jobbet. När du betalar $ 60 eller mer per timme är tid verkligen pengar.

Det finns flera viktiga element att tänka på vid exteriörrenoveringar. Tillämpade enskilt eller tillsammans kan de göra en dramatisk skillnad i utseendet på ett hem, som våra två exempel illustrerar. Läs vidare för information om vart och ett av de viktigaste elementen.

Exteriör ombyggnadselement

Ingången. Fasadens naturliga kontaktpunkt, posten är ofta platsen för de mest dramatiska förändringarna. Posterna kan förbättras eller omdefinieras på många sätt. Ge ett lyft till en underskalad eller besvärlig proportion genom att bygga en markis eller förlänga taket över ytterdörren. Lägg till lite intresse för det med en distinkt profil, till exempel ett toppat eller välvt överhäng. Tvåvåningshus (och, om de hanteras korrekt, några envåningshus) rymmer en täckt veranda. Överväg att inkludera inbyggda sittplatser; det är en riktig bekvämlighet och ser välkomnande ut. Om ditt hem har en uppsättning betongsteg vid dörren, möt dem med tegel eller sten. Glöm inte själva dörren. Ersätt den med en mer fashionabel stil, kanske kompletterad med en uppsättning sidoljus.

Taket. Att göra om takets profil och lutning är en dramatisk men dyr strategi. Du kan göra mindre omfattande ändringar som fortfarande kommer att bli verkliga

skillnad i utseendet på ditt hem. Korrekt skalad och stylad, dormer tillägg är en stor men hanterbar kosmetisk förbättring. De ändrar inte bara taklinens utseende, utan de ger också bättre belysning och ökad golvyta inuti. Titta på takets kanter för andra möjligheter. Att ändra takfotens djup, bredda eller applicera trim på överhänget och boxas på takfoten för att skapa en soffit är några idéer som kommer att få ett nytt utseende till huset.

Material. Enkelhet är nyckeln till att använda byggmaterial effektivt. Även om det i många fall kan installeras nya sidospår över det befintliga materialet utan större besvär, överdriv inte för mycket. För att få det mest sömlösa och graciösa utseendet, minimera antalet sidospärr - vare sig det är bältros, tegel, spånskiva, stuckatur eller vinyl - till ett minimum. I själva verket är det bara bra att använda bara ett material och det ger dig mer frihet att arbeta med trim och färg. Undvik att slå ihop olika sidospår. Designers gör det bara om en vägg joggar och förskjutningen är minst 12 tum, till exempel där ett tillägg möter den ursprungliga delen av huset.

Tänk också på vilken roll taket spelar i bilden, särskilt om du funderar på att byta ut det. Detta skulle vara det perfekta tillfället att göra eventuella ändringar i material, färg eller textur som skulle förbättra husets utseende. Utvärdera takval för kompatibilitet med yttermaterialet och stilen i hemmet.

Trim. Det finns mycket att välja mellan när det gäller trimning. Du kan använda traditionella träverk och trimbitar eller polyuretangjutning som ser ut som den riktiga saken. De mönster du väljer kan ge ditt hus antingen ett formellt eller avslappnat utseende. Till exempel har gerade leder ett mer färdigt utseende än rumpfogar, som har en mer rustik känsla. Att hålla fast vid stilen i ditt hem håller urvalsprocessen i mål. En klassisk Cape skulle se löjligt utklädd med de genomarbetade pepparkakorna som markerar hem i den viktorianska eran; enkla fönsterluckor, kanske lite tandlister och några fönsterlådor överensstämmer mer med dess karaktär.

För blankboxhus, fokusera på främre ingången som utgångspunkt. "Särskilt om du har en begränsad budget kan det rätta paketet med trimelement löna sig med mycket begränsning. Det är ett enkelt sätt att undkomma kakskärarens utseende, säger Steve Roth, marknadsdirektör för Style-Mark, ett fabriksföretag baserat i Archbold, Ohio.

Slutligen, kom ihåg garaget. Särskilt om det är fristående, bör det få en liknande behandling som huvudhuset. För ett samordnat utseende, undersök alternativen för garageport- och fönsterdesigner innan du skriver ut ett schema för hela huset.

Inspirerad av dessa idéer och exempel kan du göra ditt hem till en riktig head-turner med en ansiktslyftning.

Cure för Boxy Homes

Två förändringar ligger till grund för denna radikala omvandling, som orkestrerades av Annapolis, Maryland, arkitekt D. Wayne Speight. "Det är ett dramatiskt exempel på den enorma potential som finns i äldre, inaktuella bostäder", säger Speight. Att byta ut det ursprungliga platta taket på detta tvåvåningshus för en gavel var det första steget för att uppnå det avslappnade, traditionella utseendet som husägarna ville ha.

Därefter lade Speight till en djup, pelad veranda som står två våningar högt över det mesta av fasaden och vände sin toppade profil vinkelrätt mot huvudhuset, parallellt med gatan. Stora inramade öppningar i 2x2 gitterskärmen bevarar utsikten från fönstren på andra våningen.

Olämpligt att börja med, de ursprungliga fönsterluckorna togs bort och de enruta dubbelhängda fönstren byttes till förmån för mönstrade modeller. I stället för att använda färg för att lägga till ett sista lager av intresse på husets framsida, använde Speight en texturerad blandning av sidospår-clapboard på bottenvåningen, bältros ovanför-en stor förbättring jämfört med 1960-talets färgade T1-11 sidospår.

Uppdateringar i förväg

"Välkommen" var inte precis det första ordet jag tänkte på när jag undersökte detta hem i mitten av 1970-talet. Entrén, medan den var centralt belägen, var klumpig-en snedställd sammansättning av en paneldörr och ett sidoljus med fast glas. Täckt av ett överhäng med skjultak som föll ner i en slits mellan husets "vingar" saknade det också någon närvaro. För att rätta till dessa fel satte Running Remodeling, från Kensington, Maryland, några smarta dubbeldörrar och skyddade dem med en enkel frontgavelskakning i det befintliga taket. Med stöd av fyrkantiga redwoodkolumner bryter det monotoni i den gamla designen och ger ett inbjudande fokus på husets framsida.

Husägare Yardena Mansoor och Michael Phillips, veteraner från flera ombyggnadsprojekt, delar ett tips om att kommunicera med arkitekter och byggproffs: "Vi har fått de bästa resultaten genom att ge dem en lista - inte en skiss - över de saker vi vill ha", säger Mansoor.

Var hittar man det

Arkitekter

Michael Frank Malinowski Arkitekt

2420 K St.

Sacramento, CA 95816

916/442-6955

Running Remodeling

10516 Summit Ave.

Svit 201

Kensington, MD 20895

Running Remodeling

301/493-9040

Speight Studio Architects

915 Bay Ridge Ave.

Annapolis, MD 21403

410/26-7890

Style-Mark

960 W. Barre Rd.

Archbold, OH 43502

Stilmärke

800/446-3040