Hur man lägger till andra våningen i ditt hus

När man bygger ett tillägg väljer många husägare att gå upp och lägga till en andra våning – vilket har fördelar. Du kanske inte behöver lägga till en ny och dyr foundation. Dessutom behöver du inte oroa dig för bakslag i zonindelningen och att komma för nära din fastighetslinjer. Du kommer förmodligen också att öka marknadsvärdet på ditt hem. Men att lägga till en andra våning i vilket hus som helst är ett stort projekt, så innan du börjar leta efter en byggare, fundera noga på detaljerna.

Vad du bör tänka på innan du lägger till en andra berättelse

Zonindelning

Ring din lokala byggnadsavdelning och läs om de relevanta zonindelningsreglerna i ditt grannskap. Det kan till exempel finnas höjdbegränsningar som hindrar någon från att blockera sin grannes sikt, eller så kan det finnas ett tak på ett hems kvadratmeter. Om du har ett litet eller äldre septiksystem och vill lägga till ett badrum kan du behöva öka systemets kapacitet.

Design

Det finns några alternativ för att lägga till en andra berättelse.

• Alternativ 1: Ta bort taket, rama in den nya andra våningen över det befintliga fotavtrycket och bygg ett nytt tak. Ibland kan taket lyftas av intakt med en kran och sedan tas tillbaka när de nya väggarna ramas in, vilket kan spara pengar.
• Alternativ 2: Lägg till en mindre andra våning över ett garage eller tillägg, snarare än över hela huset. Fördelarna med denna metod är en potentiellt lägre kostnad på grund av den mindre skalan och mindre störningar i ditt liv hemma.
• Alternativ 3: Gå modulärt och låt den nya andra våningen byggas utanför anläggningen, förs sedan till platsen och kranas på plats. Detta alternativ kan vara det minst invasiva eftersom arbetstiden på plats minskar; det kommer sannolikt också att bli billigare än att bygga på plats. Det finns storleksbegränsningar för modulära enheter. Men det kanske inte fungerar med layouten på ditt befintliga hus.

Oavsett vilket alternativ du väljer, se till att du har rätt stil för tillägget. Det är här designern eller arkitekten tjänar sitt behåll. Det är en sak att känna igen dina rumsliga behov - två sovrum och ett badrum, till exempel - och helt enkelt en annan för att integrera det yttre skalet av dessa utrymmen i skalan och stilen på ditt befintliga hus.

Spendera tid på hur det nya tillskottet kommer att smälta in i grannskapet. Dina grannar kommer att uppskatta tanken.

Hitta en byggare

När det gäller att välja en byggare, gör din forskning. Erfarenhet räknas. En byggare som har gjort liknande projekt kommer att kunna känna igen och lösa problem innan de blir dyra. Lokalt är vanligtvis bättre - ökad restid för besättningen kan leda till förseningar, och de kan vara mindre kapabla att svara på problem under lediga timmar. En lokal byggare har också ett egenintresse av att upprätthålla ett gott rykte i samhället. Under intervjuprocessen, fråga efter nya tidigare kunders namn och prata med dem om deras erfarenhet av byggaren.

Stiftelsekontroll

Nästa steg är att anställa en byggnadsingenjör för att utvärdera din grund. Detta är ett kritiskt steg – grunden byggdes för att stödja en enda berättelse, och nu vill du att den ska stödja potentiellt dubbelt så mycket. Om grunden eller jorden som stöder den inte klarar uppgiften, måste du antingen förstärka grunden eller ge upp idén helt.

Tillstånd

Du måste få bygglov från din lokala byggavdelning. Tillstånden bör omfatta konstruktion, zongodkännande, inramning, seismiska överväganden samt underleverantörers arbete (elektriker, rörmokare etc.). Normalt baserat på en procentandel av projektets totala kostnad är det nationella genomsnittet för att få tillstånd cirka 1 300 USD.

Villaägare kan få tillstånden, men den uppgiften faller oftast på huvudentreprenören. När du har fått tillstånden kommer stads- eller kommunala byggnadsinspektörer regelbundet att besöka platsen för att säkerställa att konstruktionen överensstämmer med tillämpliga byggregler.

Var kommer du bo?

Såvida du inte väljer ett partiellt tillägg byggt över en icke väsentlig del av huset, som garaget, eller du besluta att gå modulärt, kan du och din familj hitta dig själv att bo någon annanstans under hela tiden konstruktion. Tänk månader, inte dagar. Om du stannar kan du leva utan tak, el, VVS och VVS under en längre period, och sedan finns det den dagliga invasionen av byggnadsbesättningen, soptunnor på uppfarten, etc. Om du inte kan bo med familj eller vänner, kommer boende på hotell eller hyresfastighet att öka den totala kostnaden.

Kostnad för att lägga till en andra berättelse

Det finns många variabler i spel när det gäller att försöka uppskatta kostnaden för ett övre tillägg. Du kan behöva anlita en byggnadsingenjör – förutom en arkitekt och entreprenör eller design-/byggfirma. Hur många kvadratfot kommer du att lägga till? Kommer tillägget att ha ett badrum? High-end finish? Du behöver en ny trappa. Bor du i en storstad, där kostnaderna vanligtvis är högre, eller ute i skogen, där priserna vanligtvis är lägre? Om du bor i en jordbävningszon kan seismiska överväganden kräva extra material och arbete. Och som sagt kan du behöva hyra en boyta tills projektet är klart.

Alla dessa faktorer kommer att påverka kostnaden. Var säker, ditt tillägg kommer att bli dyrt. Enligt resurser som Fixr.com och HomeAdvisor.com kommer även det billigaste tillägget att kosta över $100 per kvadratfot, och de flesta kommer att kosta någonstans mellan $300 och $500 per kvadratfot. Eller mer.

Det enda som borde lindra ditt samvete är att tänka på ditt andra våningstillägg som en investering i ditt hem och ditt liv efter bygget. Att lägga till en andra berättelse kommer inte bara att öka ditt hems utrymme, utan det kan också öka dess andrahandsvärde. Om du har marknaden i åtanke är det alltid en bra idé att kolla med en mäklare för att säkerställa att din investering sannolikt kommer att leda till ett högre återförsäljningspris.

Sista tipsen

Om du väljer att stanna i huset under konstruktionen, be byggherren att bygga en uppsättning tillfälliga trappor på utsidan som hjälper till att underlätta trafiken genom huset.

Om du har en äldre bostad kan du upptäcka att delar av det befintliga huset, såsom inramning och el- och VVS-system, måste uppgraderas för att vara kodkompatibla. Fasaden kan behöva en uppgradering också — de gamla fönstren kanske inte är visuellt kompatibla med de nya fönstren på andra våningen.

Du kanske kan stå för vissa kostnader genom att ta på dig en del av det senare projektarbetet, som gipsskivor eller målning.

Var öppen för alternativ i designprocessen. Din arkitekt eller byggare kan ha idéer som kan spara pengar.