Коли варто купувати верхню палату фіксатора - а коли ні? Від розрахунків вартості ремонту до пошуку засобів для фінансування вашого проекту, у нас є контрольний список, який допоможе вам прийняти правильне рішення.
Для людей, які люблять старі будинки-і люблять працювати над ними-уявлення про купівлю кріплень може бути непереборною. Тільки подумайте: ви можете захопити занедбане місце в хорошому мікрорайоні набагато нижче ринкової ціни, інвестувати трохи час і гроші на його реконструкцію, і в підсумку вийде такий самий новий будинок, який коштує щонайменше вдвічі більше, ніж ви заплатили це. Звучить добре, правда?
Часто так і є. Але покупка фіксатора-верху може бути чревата ризиком. Тож перед тим, як зважитися, прочитайте наші поради щодо реставрації будинку, щоб переконатися, що ви маєте реалістичне уявлення про те, у що ви потрапляєте.
"Якщо люди заздалегідь не піддаються оцінці витрат на реконструкцію, вартості майна та району та кількості грошей, вони мають можуть вийти вперед і купити більше будинку, ніж вони могли б собі дозволити ", - каже Бредлі Інман, генеральний директор компанії HomeGain.com, що займається продажем нерухомості та інформаційної мережі сайту.
Що потрібно враховувати при покупці верху для закріплення
Маючи це на увазі, ось що потрібно, щоб окупитися покупка верхнього фіксатора.
Аналіз витрат: зробіть математику
Визначення того, що ви повинні заплатити, купуючи фіксатор-верх, починається з простого рівняння. По -перше, додайте витрати на реконструкцію нерухомості на основі ретельної оцінки стану будинку. Будьте жорсткі з цією оцінкою, яка повинна включати матеріали та робочу силу - вашу та інших людей.
Далі відніміть це від ймовірної ринкової вартості будинку після ремонту, виходячи з порівнянних цін на нерухомість у мікрорайоні. Потім відніміть ще щонайменше 5 - 10 відсотків за додаткові послуги, які ви вирішили додати, непередбачені проблеми та невдачі, з якими доведеться боротися, та інфляцію. Залишається ваша пропозиція.
Важливо, щоб договір нерухомості містив пункт огляду. У кращому випадку, перевірка переконає вас, що будинок - хороша інвестиція; в гіршому випадку це допоможе вам відмовитися від угоди.
Часто з фіксаторами це щось середнє. Інспектор задокументує серйозну проблему або дві, і ви можете скористатися результатами, щоб змусити продавця оплатити ремонт або домовитися про ціну продажу вниз.
Якщо будинок потребує значних структурних поліпшень, багато експертів з нерухомості рекомендують взагалі уникати його. Це тому, що капітальний ремонт - капітальний ремонт сантехнічних та електричних систем, оновлення фундаменту та велика покрівля та настінні роботи - зазвичай «невидимі» і майже ніколи не підвищують вартість будинку настільки, щоб компенсувати вартість ремонт.
Як купити закріплювач верху: виберіть проекти, які платять
Ідеальними засобами для кріплення є ті, які вимагають переважно косметичного вдосконалення-дотику фарби, ремонту гіпсокартону, оздоблення підлоги-які, як правило, коштують набагато дешевше, ніж їхня ринкова вартість. Нові освітлювальні прилади, двері, віконні віконниці та сайдинг, а також оновлені кухні та ванні кімнати також є прибутковим поліпшенням.
Перебуваючи між структурними та косметичними ремонтами, є головні доповнення, необхідні для того, щоб оселити будинок відповідно до своїх сусідів, таких як сімейна кімната або третя спальня в спільноті з трьома спальнями будинків. Такі проекти зазвичай коштують стільки ж чи більше, ніж вони повертають ринкову вартість (виняток становить додавання ванної кімнати, вартість якої може бути вдвічі більшою за її вартість).
Іноді вдається скласти косметичні поліпшення в структурний ремонт, щоб збільшити цінність фіксатора. Наприклад, якщо ви замінюєте дах, ви можете одночасно додати мансардне вікно. Або ви можете встановити еркер, де в стіні була суха гниль.
Але ви також не хочете надмірно покращувати: для максимальної вартості перепродажу інвестиції в реконструкцію не повинні підвищувати вартість вашого будинку за даними Національної асоціації будівельників, що на 10–15 відсотків вище середньої ціни продажу інших будинків у вашому районі.
У місцях, де вартість житла значно зросла і наближається до свого піку, навіть покупка верхньої частини, яка здається за розумну ціну, може бути надто дорогою. Масштабна робота з реконструкції може зайняти багато місяців, а то й років, а також якщо ціни на житло впадуть або залишаться незмінними протягом цього періоду можна вийти в кінці проекту з будинком, який майже не вартий того інвестицій.
"Ви не можете покращити свій вихід зі спадного ринку", - каже Інман з HomeGain.com.
Зроби сам, коли це можливо
Який би ремонт не вимагався, зазвичай це найефективніше, коли власники житлових приміщень приступають до роботи.
"Фіксатор-верх призначений для людей, які готові робити своїми руками, тому що це може заощадити їм багато грошей, і вони можуть зберегти збільшення вартості житла для себе ", - каже Фернандо Семіао, агент з нерухомості компанії Century 21 Semiao and Associates у місті Ліндхерст, Нью -Йорк. Джерсі.
Багато клієнтів Semiao не можуть дозволити собі будинок у хорошому стані в передмісті Нью -Джерсі, але "мають навички вішати шафи, фарбувати, шпаклювати, встановлювати обшивку, будувати настили, замінювати вікна і навіть одягати вініловий сайдинг ", - сказав він каже.
Якщо ви не практичний, будьте готові приділити значну кількість часу-місяці або навіть роки-уважному нагляду підрядників. Але пам’ятайте, що весь ваш фінансовий прибуток може бути знищений, якщо проект перевищить бюджет через помилки або непотрібні затримки.
Фінансування: вирівняйте гроші
Один з найскладніших аспектів покупки фіксатора-плата за ремонт. Зрозуміло, що більшість людей не мають зайвих готівкових коштів після внесення першого внеску та оплати витрат на закриття, тому придумати додаткові гроші на покриття ремонту чи реконструкції може бути важко.
Для невеликих проектів можливий борг по кредитній картці. Процентні ставки високі, і відсотки не підлягають оподаткуванню, але немає авансових витрат, таких як оцінка та збори за вихід. Також можна взяти позику проти грошової вартості у пенсійному плані 401 (k), полісі страхування життя або портфелі акцій. У кожному з цих випадків немає кредитної перевірки, а процентні ставки відносно низькі - нарівні з типовою іпотекою - але знову ж таки проценти не підлягають оподаткуванню.
На сьогоднішній день найпопулярнішим вибором фінансування для фіксованого верху є кредит на оновлення, або через кредитну лінію власного капіталу, або через іпотеку. Лінії власного капіталу, як правило, можна позичити проти 90 відсотків власного капіталу, який власник житла матиме в будинку після завершення ремонту та реконструкції.
Щоб проілюструвати: Якщо людина купує верхівку на суму 250 000 доларів з початковим внеском 25 000 доларів, а будинок буде коштувати 425 000 доларів після ремонту, власник будинку матиме 200 000 доларів власного капіталу. Навіть до того, як робота буде виконана, позичальник має право на отримання позики в розмірі 180 000 доларів США. Процентна ставка за позикою на житловий капітал приблизно така ж, як і за іпотекою, але відсотки можуть бути вираховані лише до приблизно 100 000 доларів США.
Ще більш вигідним є кредит на оновлення, прив'язаний до першої іпотеки. Подібно до ліній власного капіталу, ці позики можна запозичити за вартістю будинку після завершення роботи, але, як і будь -яка іпотека, відсотки підлягають оподаткуванню до 1 мільйона доларів США.
Позики на реконструкцію пропонують майже всі іпотечні кредитори, а також за допомогою програми HomeStyle Фенні Мей та Фредді Мака "Домашні роботи"! продукту. Для отримання додаткової інформації про фінансування вашого ремонту, включаючи подробиці про кредити, застраховані Федеральною житловою адміністрацією (FHA), див. Гра на гроші.
Верхня історія: від кошмару до Будинку мрій
У січні 2001 року Джессі та Марі Гофф купили сучасний будинок площею 1400 квадратних футів з видом на воду в Саусаліто, Каліфорнія, за 535 000 доларів-приблизно дві третини ринкової вартості. Ціна була настільки низькою, тому що перевірка виявила проблеми з фундаментом, сантехнікою та електричною системою, а будинок дуже потребував фарбування зсередини та зовні.
Перший внесок вичерпав більшість бюджету пари, тому вони планували спочатку зайнятися косметичними та дизайнерськими роботами - зруйнувати стіни модернізувати житловий простір, поставити нову кухню, встановити дерев’яну підлогу та пофарбувати - перед вирішенням основних структурних питань завдань.
"Ми вирішили жити там під час ремонту та заощадити гроші, щоб пізніше зробити такі великі покращення, як фундамент", - каже Марі Гофф.
Але багато проблем не могли чекати. Наприклад, нову кухню було б пошкоджено, коли вони підкинули будинок, щоб пізніше виконати фундаментну роботу. І не тільки труби та фітинги по всьому будинку потребували ремонту, але багатьом не вистачало достатнього тиску для розширення мережі постачання.
В результаті, через кілька місяців після того, як подружжя придбало нерухомість, стіни та підлога все ще були розірвані, сантехніка була вимкнена в частини будинку, будівлю піддали береговому захороненню до ремонту фундаменту, і вони вибухнули всі гроші, призначені на початкову косметику робота. «Це було гнітюче, - каже Гофф. "Ми жили посеред того, що здавалося кожною проблемою, яку можна собі уявити".
Гофф визнає, що вони допустили деякі помилки. "Ми не підрахували, скільки грошей у нас є, і скільки нам може знадобитися, якби справи були гіршими, ніж ми думали, і з ними доведеться впоратися раніше, ніж ми сподівалися".
Протягом багатьох років їм вдалося відвернути ремонт, зібравши гроші, щоб зробити все правильно, беручи на себе більшість робіт і наймаючи сторонніх підрядників лише у разі потреби та тісно співпрацюючи з ними їх.
Незважаючи на невдачі, Гофф не шкодує. "Це коштувало дорожче, ніж ми очікували, і забирало набагато більше нашого часу та роботи, ніж ми очікували", - каже вона. "Але коли ми закінчимо, незабаром це буде будинок, який ми спроектували у ідеальній формі вартістю понад 1 мільйон доларів. І це будинок нашої мрії ».
Шукаєте допомоги у ремонті вашого будинку? Гарантія на будинок від такого провайдера, як Американський домашній щит може допомогти. Ознайомтеся з цими поглибленими посібниками від команди This Old House Reviews:
- Кращі компанії з гарантією житла
- Відгуки про American Home Shield
- Відгуки про домашній клуб AFC
- Виберіть Огляди домашньої гарантії
- Відгуки про домашню гарантію Choice
