फिक्सर अपर हाउस: यह जानने के लिए एक गाइड कि क्या वे इसके लायक हैं

जो लोग पुराने घरों से प्यार करते हैं - और उन पर काम करना पसंद करते हैं - एक फिक्सर-अपर खरीदने की धारणा अप्रतिरोध्य हो सकती है। ज़रा सोचिए: आप बाजार मूल्य से नीचे के लिए एक अच्छे पड़ोस में एक ठहरने वाली जगह को रोक सकते हैं, कुछ निवेश कर सकते हैं समय और पैसा इसे पुनर्निर्मित करते हैं, और एक नए घर के साथ समाप्त होता है जो आपके द्वारा भुगतान किए गए कम से कम दो बार मूल्य का है यह। अच्छा लगता है, है ना?

अक्सर, यह है। लेकिन फिक्सर-अपर खरीदना जोखिम भरा हो सकता है। तो इससे पहले कि आप डुबकी लें, यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप क्या कर रहे हैं, इसका एक यथार्थवादी विचार है, यह सुनिश्चित करने के लिए हमारे घरेलू बहाली युक्तियों को पढ़ें।

"अगर लोग नवीनीकरण की लागत, संपत्ति और पड़ोस के मूल्य, और उनके पास कितना पैसा है, का आकलन करने के बारे में क्षमा नहीं कर रहे हैं, तो वे एक रियल एस्टेट बिक्री और सूचना वेब होमगेन डॉट कॉम के सीईओ ब्रैडली इनमैन कहते हैं, "आगे बढ़ सकते हैं और अधिक घर खरीद सकते हैं, अन्यथा वे कभी भी खर्च नहीं कर सकते हैं।" स्थल।

ऊपरी फिक्सर खरीदते समय ध्यान देने योग्य बातें

इसे ध्यान में रखते हुए, फिक्सर-अपर पे ऑफ की खरीदारी करने के लिए यहां क्या करना है।

लागत विश्लेषण: गणित करें

यह पता लगाना कि फिक्सर-अपर खरीदते समय आपको क्या भुगतान करना चाहिए, एक साधारण समीकरण से शुरू होता है। सबसे पहले, घर की स्थिति के गहन मूल्यांकन के आधार पर संपत्ति के नवीनीकरण के लिए लागत जोड़ें। इस अनुमान के साथ सख्त रहें, जिसमें सामग्री और श्रम शामिल होना चाहिए - आपका और अन्य लोगों का।

इसके बाद, पड़ोस में तुलनीय अचल संपत्ति की कीमतों से खींचे गए नवीनीकरण के बाद घर के संभावित बाजार मूल्य से घटाएं। फिर आप जो अतिरिक्त राशि जोड़ने का निर्णय लेते हैं, अप्रत्याशित समस्याओं और दुर्घटनाओं से निपटने के लिए, और मुद्रास्फीति के लिए कम से कम 5 से 10 प्रतिशत की कटौती करें। जो बचा है वह आपका प्रस्ताव होना चाहिए।

यह आवश्यक है कि अचल संपत्ति अनुबंध में एक निरीक्षण खंड शामिल हो। सबसे अच्छा, निरीक्षण आपको आश्वस्त करेगा कि घर एक अच्छा निवेश है; कम से कम, यह आपको सौदे से बाहर निकलने में मदद करेगा।

अक्सर फिक्सर-अपर्स के साथ, यह बीच में कुछ है। निरीक्षक एक या दो गंभीर समस्या का दस्तावेजीकरण करेगा, और आप विक्रेता को मरम्मत के लिए भुगतान करने के लिए या बिक्री मूल्य को नीचे की ओर बातचीत करने के लिए निष्कर्षों का उपयोग कर सकते हैं।

अगर घर को महत्वपूर्ण संरचनात्मक सुधार की आवश्यकता है, तो कई रियल एस्टेट विशेषज्ञ इसे पूरी तरह से टालने की सलाह देते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि प्रमुख मरम्मत - नलसाजी और विद्युत प्रणाली में बदलाव, नींव का उन्नयन, और व्यापक छत और दीवार का काम - आमतौर पर "अदृश्य" होता है और शायद ही कभी घर के मूल्य को इतना बढ़ा देता है कि इसकी लागत की भरपाई कर सके नवीकरण।

फिक्सर अपर कैसे खरीदें: भुगतान करने वाले प्रोजेक्ट चुनें

आदर्श फिक्सर-अपर्स वे होते हैं जिनमें अधिकतर कॉस्मेटिक सुधार की आवश्यकता होती है - पेंट टचअप, ड्राईवॉल मरम्मत, फर्श रिफाइनिंग - जो आम तौर पर बाजार मूल्य में लौटने की तुलना में बहुत कम खर्च करते हैं। नए प्रकाश जुड़नार, दरवाजे, खिड़की के शटर और साइडिंग, साथ ही अद्यतन रसोई और स्नानघर, भी आकर्षक सुधार हैं।

संरचनात्मक और कॉस्मेटिक नवीनीकरण के बीच में पड़ना घर लाने के लिए आवश्यक प्रमुख अतिरिक्त हैं अपने पड़ोसियों के अनुरूप, जैसे कि परिवार का कमरा या तीन-बेडरूम वाले समुदाय में तीसरा शयनकक्ष घरों। इस तरह की परियोजनाओं में आम तौर पर बाजार मूल्य में वापसी की तुलना में अधिक या अधिक खर्च होता है (इसका अपवाद एक बाथरूम जोड़ना है, जो इसकी लागत से दोगुना हो सकता है)।

कभी-कभी फिक्सर-अपर के मूल्य को बढ़ाने के लिए कॉस्मेटिक सुधारों को संरचनात्मक मरम्मत में बदलना संभव है। उदाहरण के लिए, यदि आप छत को बदल रहे हैं, तो आप उसी समय एक रोशनदान जोड़ सकते हैं। या आप एक बे खिड़की स्थापित कर सकते हैं जहां एक दीवार में सूखी सड़ांध थी।

लेकिन आप भी अधिक सुधार नहीं करना चाहते हैं: अधिकतम पुनर्विक्रय मूल्य के लिए, रीमॉडेलिंग निवेश से आपके घर का मूल्य अधिक नहीं बढ़ना चाहिए नेशनल एसोसिएशन ऑफ होम बिल्डर्स के अनुसार, आपके क्षेत्र के अन्य घरों के औसत बिक्री मूल्य से 10 से 15 प्रतिशत अधिक है।

उन जगहों पर जहां आवास की लागत काफी बढ़ गई है और चरम पर पहुंच रही है, यहां तक ​​​​कि एक फिक्सर-अपर खरीदना जो उचित मूल्य लगता है, वह भी महंगा हो सकता है। बड़े पैमाने पर नवीनीकरण का काम पूरा होने में कई महीने लग सकते हैं, अगर साल नहीं तो, और अगर घर की कीमतें गिरती हैं या सपाट रहती हैं उस अवधि के दौरान, परियोजना के अंत में एक ऐसे घर के साथ बाहर आना संभव है जो लगभग लायक नहीं है निवेश।

HomeGain.com के इनमैन कहते हैं, "आप डाउन मार्केट से अपना रास्ता नहीं सुधार सकते।"

DIY जब भी संभव हो

जो भी नवीनीकरण की आवश्यकता होती है, यह आमतौर पर सबसे अधिक लागत प्रभावी होता है जब घर के मालिक पिच करते हैं।

"एक फिक्सर-अपर उन लोगों के लिए है जो स्वयं करने के इच्छुक हैं, क्योंकि यह उन्हें बहुत सारा पैसा बचा सकता है और वे रख सकते हैं खुद के लिए घरेलू मूल्य में वृद्धि," फर्नांडो सेमियाओ कहते हैं, सेंचुरी 21 सेमियाओ में एक रियल एस्टेट एजेंट और लिंडहर्स्ट, न्यू में एसोसिएट्स जर्सी।

सेमियाओ के कई ग्राहक न्यू जर्सी के उपनगरों में अच्छी स्थिति में एक घर नहीं खरीद सकते हैं, लेकिन "उनके पास कौशल है अलमारियाँ लटकाएं, पेंट करें, स्पैकल लगाएं, ट्रिम लगाएं, डेक बनाएं, खिड़कियां बदलें और यहां तक ​​कि विनाइल साइडिंग भी लगाएं।" कहते हैं।

यदि आप व्यावहारिक प्रकार के नहीं हैं, तो ठेकेदारों की बारीकी से निगरानी करने के लिए काफी समय - महीनों या वर्षों - को समर्पित करने के लिए तैयार रहें। लेकिन याद रखें कि अगर गलतियों या अनावश्यक देरी के कारण परियोजना बजट से अधिक हो जाती है, तो आपके सभी वित्तीय लाभ समाप्त हो सकते हैं।

फाइनेंसिंग: लाइन अप द मनी

फिक्सर-अपर खरीदने के सबसे चुनौतीपूर्ण पहलुओं में से एक नवीनीकरण के लिए भुगतान कर रहा है। जाहिर है, अधिकांश लोगों के पास डाउन पेमेंट करने और समापन लागत का भुगतान करने के बाद बहुत अधिक नकदी नहीं होती है, इसलिए मरम्मत या रीमॉडेलिंग को कवर करने के लिए अतिरिक्त धन के साथ आना मुश्किल हो सकता है।

छोटी परियोजनाओं के लिए क्रेडिट कार्ड ऋण एक विकल्प है। ब्याज दरें ऊंची हैं और ब्याज कर कटौती योग्य नहीं है, लेकिन मूल्यांकन और उत्पत्ति शुल्क जैसी कोई अग्रिम लागत नहीं है। 401 (के) सेवानिवृत्ति योजना, जीवन बीमा पॉलिसी या स्टॉक पोर्टफोलियो में नकद मूल्य के खिलाफ उधार लेना भी संभव है। इनमें से प्रत्येक मामले में, कोई क्रेडिट जांच नहीं है और ब्याज दरें अपेक्षाकृत कम हैं - एक सामान्य बंधक के बराबर - लेकिन फिर से, ब्याज कर कटौती योग्य नहीं है।

फिक्सर-अपर के लिए अब तक का सबसे लोकप्रिय फंडिंग विकल्प एक नवीनीकरण ऋण है, या तो होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट या बंधक के माध्यम से। होम इक्विटी लाइनों को आम तौर पर मरम्मत और रीमॉडेलिंग पूरा होने के बाद घर में घर के मालिक के पास 90 प्रतिशत इक्विटी के खिलाफ उधार लिया जा सकता है।

उदाहरण के लिए: यदि कोई व्यक्ति $२५०,००० के डाउन पेमेंट के साथ २५०,००० डॉलर का फिक्सर-अपर खरीदता है, और घर की कीमत $४२५,००० पोस्ट-नवीनीकरण के बाद होगी, तो मकान मालिक के पास इक्विटी में २००,००० डॉलर होंगे। काम पूरा होने से पहले ही, उधारकर्ता $ 180,000 होम इक्विटी ऋण के लिए पात्र है। होम इक्विटी ऋण पर ब्याज दर बंधक के समान ही है, लेकिन ब्याज में केवल $ 100,000 तक ही कर कटौती योग्य है।

पहले बंधक से जुड़ा एक नवीकरण ऋण और भी अधिक फायदेमंद है। इक्विटी लाइनों के समान, इन ऋणों को काम समाप्त होने के बाद घर के मूल्य के खिलाफ उधार लिया जा सकता है, लेकिन किसी भी बंधक की तरह, ब्याज $ 1 मिलियन तक कर कटौती योग्य है।

नवीनीकरण ऋण लगभग सभी बंधक ऋणदाताओं के साथ-साथ फैनी मॅई के होमस्टाइल कार्यक्रम और फ्रेडी मैक के होम वर्क्स के माध्यम से पेश किए जाते हैं! उत्पाद। फ़ेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (FHA) द्वारा बीमित ऋणों के विवरण सहित, अपने नवीनीकरण के वित्तपोषण के बारे में अधिक जानकारी के लिए, देखें पैसे का खेल.

अ फिक्सर अपर स्टोरी: फ्रॉम नाइटमेयर टू ड्रीम हाउस

जनवरी 2001 में, जेसी और मैरी गोफ ने कैलिफोर्निया के सॉसलिटो में पानी के दृश्य के साथ 1,400 वर्ग फुट का एक समकालीन घर $535,000 में खरीदा - बाजार मूल्य का लगभग दो-तिहाई। कीमत इतनी कम थी क्योंकि निरीक्षण में नींव, नलसाजी और विद्युत प्रणाली के साथ समस्याएं पाई गईं, और घर को अंदर और बाहर पेंटिंग की बुरी तरह से आवश्यकता थी।

डाउन पेमेंट ने युगल के अधिकांश बजट को समाप्त कर दिया, इसलिए उन्होंने पहले कॉस्मेटिक और डिज़ाइन का काम करने की योजना बनाई - दीवारों को फाड़ दिया रहने की जगह का आधुनिकीकरण करने के लिए, एक नई रसोई में रखें, लकड़ी के फर्श को स्थापित करें, और पेंट करें - प्रमुख संरचनात्मक से निपटने से पहले कार्य।

"हमने नवीनीकरण के दौरान वहां रहने का फैसला किया और बाद में नींव जैसे बड़े सुधार करने के लिए पैसे बचाने के लिए," मैरी गोफ कहते हैं।

लेकिन कई समस्याएं इंतजार नहीं कर सकीं। उदाहरण के लिए, एक नई रसोई क्षतिग्रस्त हो गई होगी, जब उन्होंने बाद में नींव का काम करने के लिए घर को बंद कर दिया होगा। और न केवल पूरे घर में पाइप और फिटिंग की मरम्मत की आवश्यकता थी, बल्कि कई आपूर्ति नेटवर्क के विस्तार के लिए पर्याप्त दबाव प्रदान करने के लिए तैयार नहीं थे।

नतीजतन, दंपति द्वारा संपत्ति खरीदने के महीनों बाद, दीवारें और फर्श अभी भी फटे हुए थे, नलसाजी बंद कर दी गई थी घर के कुछ हिस्सों, इमारत को नींव की मरम्मत के लिए लंबित कर दिया गया था, और उन्होंने प्रारंभिक कॉस्मेटिक के लिए निर्धारित सभी पैसे उड़ा दिए थे काम। "वह निराशाजनक था," गोफ कहते हैं। "हम उस बीच में रह रहे थे जो हर समस्या की कल्पना की तरह लग रहा था।"

गोफ ने स्वीकार किया कि उन्होंने कुछ गलतियां की हैं। "हमने गणना नहीं की कि हमारे पास कितना पैसा था, और हमें कितनी आवश्यकता हो सकती है यदि चीजें हमारी सोच से भी बदतर थीं और हमें उम्मीद से जल्दी निपटा जाना था।"

इसके बाद के वर्षों में, वे चीजों को सही करने के लिए नकदी को एक साथ स्क्रैप करके नवीनीकरण पर दूर जाने में कामयाब रहे, अधिकांश कार्य स्वयं करना, और आवश्यक होने पर ही बाहरी ठेकेदारों को काम पर रखना और उनके साथ मिलकर काम करना उन्हें।

असफलताओं के बावजूद, गोफ को कोई पछतावा नहीं है। "इसमें हमारी अपेक्षा से अधिक लागत आई और हमने अनुमान से कहीं अधिक समय और काम लिया," वह कहती हैं। "लेकिन जब हम काम पूरा कर लेंगे, जल्द ही, यह एक ऐसा घर होगा जिसे हमने $ 1 मिलियन से अधिक मूल्य के सही आकार में डिजाइन किया था। और यह हमारा सपनों का घर है।"

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