Nøkkelen til best mulig ombygging? For Cambridge, MA, eiendomsmegler og oppussingstrener Bruce Irving kommer det ned til hvordan du orkestrerer spillerne.
Denne artikkelen dukket opp i høsten 2022-utgaven av This Old House Magazine. Klikk her for å lære hvordan du abonnerer.
Vi er vant til å dele opp arbeidet i en rekke trinn. Først skraper vi, så grunner vi, så maler vi. Skum, skyll, gjenta. Tørk på, tørk av.
Ansette et renovasjonsteam
Men når det kommer til den komplekse oppgaven med boligrenovering, anbefaler jeg at huseiere vurderer en mindre lineær tilnærming fra starten av. Tradisjonelt blir en arkitekt eller designer ansatt, en plan ferdigstilt og lagt ut på tilbud, og en entreprenør valgt.
Senere kan en lysspesialist, en interiørdesigner eller en landskapsperson komme om bord. Kall det choo-choo togmetoden, én spiller hentet inn om gangen, kanskje i et forsøk på å beholde lønn under kontroll, kanskje ut fra en feilaktig tro på at du kan krysse den broen når du kommer der.
Men det er kostnader ved denne metoden, for det meste i tapte muligheter og relativt kaos, som i stor grad kan være unngås ved det som kan kalles den parallelle prosesseringsmetoden (i motsetning til den ene etter den andre metode). Den følger tradisjonen med å starte med designtalentet, men henter inn andre eksperter så snart som mulig.
Tips 1: Ansett en arkitekt
La oss anta at prosjektet er tilstrekkelig komplekst til å kreve en arkitekt eller arkitektonisk designer. Min erfaring er at det ikke skal for mye til for at en jobb skal nå det nivået. Det er et resultat som kommer fra disse menneskene som bruker tid på forskerskolen: De har lært å designe ting. Og siden ting uunngåelig koster mer enn du forventer, er det bedre å betale for den rette tingen som skal bygges i stedet for feil, og det krever profesjonell design.
Når det gjelder arkitekter, er lokale bra, da du vil ha noen som er kjent med sone- og byggeforskriftene i byen din og tjenestemenn som har ansvaret for å håndheve dem. Etter det, for å velge en, kreves det at du liker arbeidet (se det i teksten hvis det er mulig), å gjøre noen undersøkelser (be om navn på de tre siste klienter – fordi du bare er så god som det siste arbeidet ditt – og ta kontakt med dem for å lese om hvordan disse prosjektene gikk), og koble til vi vil. Og spør om din potensielle designpartner er enig i tilnærmingen jeg skisserer her før du ansetter.
Tips 2: Bestem hvor mye profesjonell ledelse du vil ha
Start deretter designarbeidet. Papir er billig, som de sier, så se på flere ordninger før du går for dypt inn i detaljene. Når du liker hvor det går, STOPP. Nå er tiden inne for å bestemme hva slags prosjekt du skal gjennomføre - og ja, som huseier er du til syvende og sist dirigenten.
Det grunnleggende valget er hvor mye profesjonell ledelse du ønsker. I den ene enden av skalaen tar en enkeltperson eller byggherre i liten skala arkitektens konstruksjonstegninger og fullfører prosjektet. På den andre jobber en godt bemannet totalentreprenør sammen med arkitekt og underentreprenører og tildeler en prosjektleder. Denne personen holder orden på arbeidsplassen, kjøper materialer, planlegger subs og sjekker med arkitekten når spørsmål dukker opp.
Gitt forretningsmodellen, kan prisen på det mindre antrekket meget godt ende opp lavere enn det større firmaets. Risikoen er at timeplanen lettere kan gå galt, og som et resultat, budsjettet; folk ender opp med å stå rundt eller trenger å komme tilbake en annen gang (forutsatt at de kan finne en ny plass i kalenderen). Et selskap som tilbyr ledelsesekspertise reduserer denne risikoen. Og ja, du betaler for det. Sarah Lawson, eier av S+H Construction i Belmont, MA, anslår at profesjonell ledelse legger 10 til 20 prosent til den opprinnelige prisen.
Tips 3: Spør arkitekten din om innspill
Få innspill om avgjørelsen fra arkitekten din – som sannsynligvis har sett mange måter å flå katten på – etter å ha spurt om navn. Etter å ha valgt ditt ledelsesnivå (og medfølgende risiko), møt en håndfull kandidater for å diskutere omfanget og få ballpark-estimater, og ta deretter din valgte byggmester til bordet.
Forhåpentligvis (fordi et bånd vil utvikle seg), vil byggherren din forbli der, og bidra med erfaringsbasert innspill til hvert trinn i den gjenværende designprosessen, og bli en fullt investert og respektert teammedlem, involverer underleverandører i viktige øyeblikk, og setter spesifikke tall på designet når det kommer sammen, slik at du vet hvordan kostnadene ser ut og kan ta beslutninger tilsvarende.
Men du sier: «Hva med å by på jobben? Det er tradisjonelt også, og jeg vil ikke bli svindlet!» Igjen, etter min erfaring er det mindre til dette enn du kanskje tror. Cambridge, MA, arkitekt Maggie Booz, som har satt sammen prosjekter i over 30 år, forklarer det på denne måten: «Den økonomiske delen av budgivningen prosessen er sannsynligvis sekundær til hva den innledende møte- og estimeringsfasen faktisk gir: bli kjent med deg mellom potensiell byggherre og Eieren. Hvem dukket opp i tide, hvem tok med seg relevante subs, hvem likte du rett og slett? Og så får du ta med den personen og lytte til flere gode råd!»
Lawson er enig i at det er mindre prisvariasjoner blant sammenlignbare entreprenørbedrifter enn du kanskje forestiller deg. "Entreprenører som administrerer prosjekter av høy kvalitet vil ha lignende marginer," sier hun. "Og siden underleverandører og materialer utgjør 60 til 70 prosent av en jobb, vil den endelige kostnaden for prosjektet ditt sannsynligvis være lik blant konkurrenter av lik kvalitet."
Tips 4: Ta med andre proffer, om nødvendig
Og hvis prosjektet ditt krever dem, ta med de andre disiplinene tidlig også – interiør, belysning, landskapsarbeid Ha dem om bord tidlig vil ikke koste deg mye ekstra, om noe i det hele tatt, siden samme mengde arbeid vil bli gjort, men over en lengre periode, og omtanken og planleggingen (i motsetning til kursendring og tilbakesporing) som kan oppstå vil nesten helt sikkert lønne seg i slutt.
