Cum să găsiți cea mai bună rată ipotecară

Acest articol a apărut în numărul din toamna anului 2023 al revistei This Old House Magazine.Faceți clic aici pentru a afla cum să vă abonați.

Deși există semne că șira de creștere a ratelor din Rezerva Federală s-ar putea să se apropie de sfârșit, probabil că va dura ceva timp pentru ca ratele ipotecare să se stabilească din nou de la ultimele maxime. Ratele pentru creditele ipotecare fixe pe 30 de ani la începutul lunii iulie au fost peste 6,8 la sută, mai mult decât dublul minimului din 2021.

„Ratele ipotecare crescute înseamnă că mai puțini cumpărători de locuințe fac cumpărături comparativ cu un an în urmă”, spune Orphe Divounguy, economist senior la Zillow, piața imobiliară online. „Această creștere înseamnă, de asemenea, că mai mulți proprietari rămân pe loc, ceea ce duce la un stoc extrem de scăzut și la creșterea prețurilor.”

Totuși, dacă aveți nevoie de un credit ipotecar acum, există modalități de a plăti mai puțin dobânda.

Dacă îți vinzi casa pentru a cumpăra una nouă

Vă puteți aștepta la șocul autocolantului. Dacă v-ați cumpărat casa sau ați refinanțat în ultimii ani, probabil că plătiți o rată a dobânzii ipotecare mult mai mică decât veți găsi acum. Acestea fiind spuse, este posibil să fi acumulat capital substanțial în casa dvs. în acea perioadă, pe care îl puteți folosi pentru a compensa costurile mai mari ale creditelor ipotecare. Prețurile locuințelor în primul trimestru al anului 2023 au crescut cu 31% față de trimestrul al doilea din 2020. Dacă reușiți să le blocați
câștiguri de capitaluri proprii cu o vânzare, puteți transfera acel profit în următoarea casă pe care o cumpărați și puteți obține un împrumut mai mic.

O altă modalitate de a reduce dobânda pe care o plătiți este să cumpărați puncte de reducere la creditul ipotecar, ceea ce înseamnă să plătiți anticipat o parte din dobândă pentru a reduce plata lunară în curs. De obicei, un punct costă 1 la sută din suma creditului ipotecar și reduce rata cu o medie de 0,25 puncte procentuale. Ar trebui să calculați economiile lunare de costuri pe care le obțineți cu punctele în avans pentru a determina câte luni va fi nevoie pentru a recupera costul inițial (în medie, durează cinci ani) și dacă merită aceasta. Utilizarea unui calculator de puncte ipotecare, cum ar fi cel de la bankrate.com, poate fi de ajutor. Dacă achiziționați o casă pe piața unui cumpărător, este posibil să puteți determina vânzătorul de casă să preia o parte sau tot costul punctelor.

Nu plănuiești să stai mult în casă? Luați în considerare un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM). Aceste împrumuturi, care încep cu o rată scăzută pentru o anumită perioadă de timp - de obicei 3, 5 sau 10 ani - înainte de a fi ajustate în funcție de ratele actuale de pe piață, au avut o reputație proastă în timpul ultimei crize imobiliare, dar sunt utile în anumite circumstanțe, inclusiv atunci când vă așteptați ca ratele să scadă în viitor (și vă puteți refinanța) sau dacă intenționați să vindeți casa înainte de perioada introductivă expiră.

Totuși, este important să înțelegeți riscurile. Dacă ratele pieței cresc după ce perioada introductivă s-a încheiat, ați putea ajunge să plătiți mult mai mult. „Unul dintre avantajele reglementărilor în urma crizei financiare din 2008 este că documentația și dezvăluirile pentru ARM sunt mult mai bune pentru a explica cel mai rău scenariu, astfel încât să puteți vedea ce s-ar întâmpla dacă rata va crește cât de mare ar putea”, spune Michael Merritt, vicepreședinte senior pentru asistența clienților la BOK. Financiar.

Dacă cumpărați o a doua casă

Este posibil să vedeți rate și mai mari și cerințe de credit mai stricte. Creditorii tind să fie mai conservatori atunci când aprobă finanțarea pentru case secundare și pot solicita un avans mai mare. În unele cazuri, ați putea lua în considerare utilizarea unei linii de credit pentru capitalul propriu (HELOC) la casa dvs. principală pentru a efectua un avans mai mare pentru o a doua casă. HELOC-urile pot avea rate variabile, dar plătiți dobândă numai pentru banii pe care îi împrumutați pentru perioada de tragere a împrumutului, de obicei, de 5 până la 15 ani. Rețineți, totuși, că, cu un HELOC, vă puneți reședința principală pentru garanție, ceea ce înseamnă că banca ar putea să o execute dacă rămâneți în urmă cu plățile. În plus, plata dvs. va crește semnificativ odată ce perioada de tragere se încheie, așa că ar trebui să aveți un plan pentru a plăti împrumutul înainte de atunci. Acest lucru poate avea sens dacă, de exemplu, intenționați să vă vindeți casa principală și să vă mutați în a doua casă în câțiva ani.

Dacă doriți să refinanțați

Va trebui să te uiți la numere cu atenție. Dacă vă numărați printre cei 85% dintre proprietarii de case cu o rată ipotecară sub 5%, este posibil să nu aibă sens să refinanțați; ai putea ajunge cu o rată mult mai mare (și plata lunară). Dar există unele situații în care refinanțarea poate fi totuși o mișcare financiară inteligentă, inclusiv dacă doriți să faceți rost datoria cu dobândă mai mare într-o ipotecă cu o rată mixtă mai mică sau dacă aveți o ipotecă mare și o puteți reduce cu refinanțare. „Adunați plățile lunare ale datoriei pe care o plătiți și vedeți dacă aceasta este aceeași sau mai mică decât suma ipotecară suplimentară pe care o veți plăti. Dacă este aproape, atunci ar trebui să merite”, spune Dale Robyn Siegel, autorul cărții The New Rules for Mortgages.

Dacă sunteți un cumpărător de locuință pentru prima dată

Analizați programele de stat și federale care vă pot oferi asistență pentru plata în avans sau pentru a obține cea mai bună rată posibilă. Programul FirstHome din Iowa, de exemplu, oferă unor împrumutați pentru prima dată acces la rate ale dobânzii sub nivelul pieței, cu mai puține comisioane și cu o scădere de până la 3%. Brokerii de credite ipotecare vă pot informa pentru ce programe vă puteți califica, iar unii creditori au și programe private.

Sfaturi pentru îmbunătățirea scorului de credit

O modalitate sigură de a obține cea mai bună rată a dobânzii ipotecare este să ai un scor de credit „foarte bun”, de cel puțin 740, deși o regulă recentă schimbările înseamnă că diferența dintre ratele celor cu cele mai mari scoruri și cele cu cele mai mici s-a contractat pic. „Credibilitatea este foarte importantă pentru creditori”, spune Eileen Tu, vicepreședinte la Rocket Mortgage. „Cremitatorii vor să știe că veți putea rambursa împrumutul.” Pentru a vă crește ratingul de credit, urmați acești pași:

Verificați-vă raportul de credit.

Prin lege, aveți dreptul la o copie gratuită a raportului de credit de la cele mai mari trei agenții de creditare (Equifax, Experian și TransUnion). Solicitați rapoarte la annualcreditreport.com și căutați erori. Greșelile sunt mai frecvente decât crezi.

Automatizați-vă facturile.

Istoricul plăților dvs. este cel mai mare factor care influențează scorul dvs. de credit. Setarea cardurilor de credit și a altor împrumuturi să plătească cel puțin minimum vă asigură în mod automat că nu veți mai face niciodată o întârziere a plății care să vă afecteze scorul.

Evitați împrumuturile noi.

„Întrebările dificile” făcute de creditori care vă evaluează cererea pentru un nou card de credit sau un împrumut auto vă pot reduce temporar punctajul. Așadar, amânați să solicitați astfel de împrumuturi până după ce ați încheiat un nou credit ipotecar.