Speri să închiriezi o parte sau toată casa ta? Iată cum să ocoliți capcanele obișnuite.
Poate că ați moștenit o casă veche de familie și nu sunteți pregătit să vă despărțiți de ea. Poate copilul tău adult tocmai s-a mutat din apartament, deasupra garajului. Sau ați dori să încasați din casa de pe plajă pe care o folosiți doar o lună pe an.
Din multe motive, s-ar putea să vă gândiți să deveniți proprietar cu jumătate de normă, o întreprindere plină de promisiuni și pericole. Din punct de vedere financiar, trebuie să înțelegi multe lucruri și ai putea plăti un preț mare dacă o înțelegi greșit. În viitor: câteva capcane comune în care cad noii proprietari – și cum să feriți de ele.
3 sfaturi pentru a-ți închiria casa
Evită să cheltuiești mai mult decât aduci
Sună evident, nu? Doriți să colectați suficientă chirie pentru a vă acoperi costurile, dacă nu mai mult - asta este ceea ce profesioniștii numesc a fi „flux de numerar pozitiv”. Costurile de transport vor include impozite pe proprietate, asigurare, întreținere, reparații, plăți ipotecare și, eventual, o proprietate administrator.
Lipsa de rentabilitate va fi mult mai usoara, desigur, daca nu mai ai un imprumut pe casa. Dar chiar și atunci, obținerea corectă a matematicii poate fi o provocare. „Ceea ce poate declanșa rapid noii proprietari nu este alocarea regulată de bani pentru întreținere și reparații”, spune Gillian McCarthy, planificator financiar certificat (CFP) din Pottstown, PA. McCarthy sugerează să rezervați 10% din chiria pe care o colectați pentru întreținere, mai mult dacă este o casă veche. Și reduceți-vă estimarea cu privire la chiria pe care o veți colecta cu 5% pentru a acoperi potențialele locuri vacante.
În cazul unei case de vacanță sau a unui apartament pe proprietatea dvs., obținerea unui profit poate fi mai puțin importantă pentru dvs. „Chiar dacă chiria ajută doar la compensarea unor costuri din buzunar, este un câștig atâta timp cât ești confortabil să-ți închiriezi casa”, spune Shawn Gallagher, CFP în Melville, NY. Dacă te ții de casă câțiva ani înainte de a vinde, rentabilitatea poate fi un obiectiv suficient.
Nu vă puneți în pericol restul finanțelor
Asigurarea pentru proprietari vă protejează proprietatea împotriva dezastrelor și a accidentelor minore, dar străinii care stau acasă prezintă riscuri și mai mari. Dacă un chiriaș are un accident, de exemplu, ați putea ajunge să fiți personal pe cârlig pentru daunele rezultate.
Cu o închiriere pe termen scurt, asigurarea pentru proprietari poate fi suficientă, deși asigurătorul poate dori să vă sporiți acoperirea. Pentru o închiriere pe termen mai lung, probabil veți avea nevoie de un proprietar sau de o politică de închiriere; va costa cu aproximativ 25% mai mult decât o poliță standard pentru proprietari, dar adaugă și alte caracteristici, cum ar fi înlocuirea veniturilor în timp ce o casă deteriorată rămâne goală. O poliță umbrelă vă oferă o acoperire substanțială de răspundere civilă în cazul unui accident catastrofal.
Pentru a vă proteja cel mai bine finanțele, experții recomandă să plasați o casă de închiriat într-o societate cu răspundere limitată (LLC), mai ales dacă aveți active substanțiale. „Când se întâmplă ceva la o casă pe care o deții, chiriașii pot veni după tine personal”, spune Gallagher. „Punerea proprietății într-un SRL vă poate ajuta să vă protejați.” Crearea unuia online a costat câteva sute de dolari, inclusiv taxele de înregistrare de stat, dar mai bine să angajezi un avocat, adaugă el. Asta ar putea costa 3.000 USD sau mai mult, în funcție de cât de complexă este situația ta.
„Întotdeauna se rezumă la rularea numerelor. Fii realist și conservator în ceea ce privește estimările tale și rulează scenarii ce ar fi, cum ar fi „Dacă nu pot închiria timp de șase luni?”, pentru a te asigura că îți poți acoperi costurile.” CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Asigurați-vă că stăpâniți regulile fiscale complicate
De îndată ce închirieți o casă pentru 15 zile sau mai mult, declanșați o factură de impozit pe venit (14 zile de închiriere în fiecare an sunt scutite de impozite). Aveți dreptul la o mulțime de anulări care pot reduce factura: plățile ipotecare, impozitele pe proprietate, asigurările, reparațiile și taxele profesionale sunt toate deductibile.
De asemenea, veți putea deduce amortizarea - în esență valoarea casei minus terenul, repartizată pe 271/2 ani. Dar va trebui să aveți grijă cu unele deduceri; reparațiile deductibile versus îmbunătățirile nedeductibile pot fi o zonă gri, de exemplu. „Este diferența dintre a-ți petici acoperișul și a-l înlocui”, spune Tom Gibson, CPA și strateg fiscal senior în Vero Beach, FL.
Ceea ce crește nivelul de dificultate este atunci când folosiți o parte a anului din casă și o închiriați în alte momente. Dacă închiriezi o proprietate pentru mai mult de 14 zile anual și, de asemenea, locuiești în ea pe parcursul unei părți a anului, ai pentru a proporționa deducerile în funcție de numărul de zile în care proprietatea este închiriată în totalul de zile combinate folosit. În timp ce costurile directe, cum ar fi publicitatea pentru chiriași, sunt complet deductibile, întreținerea și asigurarea trebuie să fie proporționale. „Cheia succesului este să păstrezi înregistrări foarte bune”, spune Henry Grzes de la Institutul American de Contabili Publici Autorizați.
Probabil că nu veți putea deduce pierderile din chirie din venitul obișnuit. Venitul din chirie este considerat pasiv și este deductibil numai față de alte venituri pasive. Investitorii profesioniști imobiliari pot deduce pierderile, dar trebuie să petreceți mai mult de 750 de ore pe an gestionând în mod activ proprietatea pentru a se califica, sau aproximativ 15 ore pe săptămână. „În mod ideal, nu vrei să petreci cincisprezece ore pe săptămână pentru închirierea ta”, spune Grzes. „Mai bine să ai chiriași grozavi și mai puțină muncă.”
Ar trebui să angajezi ajutor?
Aceasta este probabil cea mai mare decizie pe care trebuie să o ia proprietarii.
„Ca proprietar, trebuie să te întrebi dacă ești gata să faci față unor dureri de cap majore”, spune Catherine Valega, CFP în Winchester, MA. „Ești pregătit pentru bătăi de cap? Dacă nu, ar putea avea sens să plătiți un administrator de proprietate.”
Angajând pe cineva care să gestioneze proprietatea, puteți descărca munca de verificare a chiriașilor, întocmirea unui contract de închiriere, colectarea chiriei și gestionarea cererilor de întreținere, printre lucruri mame. Dar ai putea plăti aproximativ 10% din venitul din chirie pentru acest ajutor, poate mai mult.
Dacă mergeți singur, va trebui să cercetați regulile locale pentru închiriere (mai multe orașe adaugă restricții la descurajează închirierile pe termen scurt), efectuează verificări ale antecedentelor cu privire la potențialii chiriași, întocmește un contract de închiriere și se ocupă de reparatii. „Dacă veți fi propriul administrator de proprietate, alegeți proprietăți suficient de apropiate, astfel încât să puteți ajunge acolo în 20 de minute”, spune Valega. Deoarece fiecare stat are legi diferite de protecție a chiriașilor, poate doriți să folosiți un avocat pentru a redacta un contract de închiriere.
Pentru screening, puteți plăti un serviciu online de aproximativ 50 USD pentru a rula un raport care acoperă probleme financiare, antecedente penale și orice evacuări anterioare. Cheia, adaugă McCarthy, este să vă determinați procesul de verificare a chiriașilor și să rămâneți la el, chiar dacă oamenii par foarte drăguți.
„Scopul screening-ului este de a evita o posibilă evacuare, care este o experiență teribilă de ambele părți”, spune ea. „Unde ai necazuri este atunci când ai un proces, dar ești ad-lib.”
