Даже в нынешнем налоговом климате домовладельцам может быть выгоднее рефинансирование по более низкой ставке и инвестирование сбережений.
Следует ли платить по ипотеке?
Кто бы не захотел уйти на пенсию без долгов, особенно с душевным спокойствием, когда ничего не должен на собственный дом? Вечеринка по сожжению ипотечных кредитов была такой особенностью домовладения 50 лет назад, что даже Все в семье эпизод 1975 года, в котором Арчи и Эдит собирают соседей и друзей, чтобы с гордостью отпраздновать приобретение дома. Но трудно представить подобный сценарий в Современная семья Сегодняшний эпизод, если только в нем не участвовал отец ситкома, который жаловался на древний обряд и случайно поджег лужайку.
Исчезновение обычаев частично связано с увеличением объемов рефинансирования, поскольку более низкие процентные ставки сделали менее дорогостоящим удержание большего объема долга на более длительный срок. Когда ставки относительно ниже - как это резко происходило в разные периоды с 1980-х годов - ипотечные заемщики, которые фиксирование новой более низкой ставки также имеет тенденцию перезапускать часы 15-летней или 30-летней ипотеки, когда они выплачивают более старые ипотека. (Не всегда нужно перезапускать часы. Некоторые кредиторы предлагают «изменение ставки» или «плавающую ставку», которая позволяет сэкономить на комиссии за рефинансирование и просто изменяет существующую ипотеку по более низкой ставке, вместо того, чтобы выписывать полностью новую ипотеку; всегда выясняй, возможен ли такой вариант.)
Если семье уже не хватает средств и ей нужны сбережения, чтобы прожить месяц, тогда рефинансирование - это благо, потому что оно снижает ежемесячные расходы, даже если продлевает срок ссуды (см. диаграмму, стр.28). Финансовые специалисты сказали бы, что вы используете свой баланс для увеличения денежного потока. В нашем примере рефинансирование откладывается еще на 10 лет со дня, когда ваш ежемесячный платеж по ипотеке равен нулю, но в то же время это экономит вам 300 долларов в месяц.
Многие личные финансовые консультанты посмотрят на эти 300 долларов в месяц в виде сбережений и скажут, что ипотека - это правильный путь, особенно если семья может управлять ежемесячными платежами на его регулярный доход и использование сбережений, чтобы максимально использовать пенсионные сбережения работодателя, или внести вклад в пенсионный сберегательный счет с льготным налогообложением, если он вложено. Большинству людей сложно получить максимальные налоговые льготы по пенсионным сбережениям; например, лимит взносов IRA на 2018 год составляет 5500 долларов (6500 долларов для лиц старше 50 лет и вдвое больше для супружеских пар), и есть много других налоговые льготы, если у вас есть дополнительные сбережения, которые можно спрятать в других планах с налоговыми льготами - до 24 500 долларов США для лиц в возрасте 50 лет и старше в традиционном 401 (к).
Обсудите свою ситуацию с экспертом, в том числе свои ожидания относительно других расходов, таких как здравоохранение и налоги на имущество, если вы приближаетесь к пенсии. По крайней мере, вам следует проконсультироваться с налоговым бухгалтером, чтобы узнать, имеет ли смысл вычитать проценты в 2018 году после изменений в федеральном налогообложении, введенных в декабре прошлого года. По оценкам Центра налоговой политики, количество налогоплательщиков США, которые будут требовать удержания процентов по ипотеке в своих налоговых декларациях за 2018 год, снизится примерно с 40. миллионов в 2017 году до 16 миллионов, в основном из-за увеличения налоговым законодательством «стандартного вычета» до 12 000 долларов для физических лиц (24 000 долларов для супружеских пар, которые подают совместно). Если благотворительные взносы пары, проценты по ипотеке и местные налоги, например, составляют 20 000 долларов, они лучше просто взяв стандартный вычет в размере 24 000 долларов, выплата процентов по ипотеке больше не дает никаких налоговых преимуществ.
Хороший финансовый консультант также может помочь вам понять, насколько важно для вас лично не иметь долгов. Да, ваша ипотека будет работать дольше, если вы не внесете дополнительные платежи для ее досрочного погашения, но это может быть разумным, если вам удобно риск инвестирования, чтобы стать богаче, поскольку пенсионные сбережения и инвестиции в идеале будут превышать стоимость ипотеки в течение длительного периода. срок. Это может показаться плохой схемой ситкома, но основная идея состоит в том, что вы берете взаймы под свой дом, чтобы инвестировать в акции и облигации или, по крайней мере, чтобы сэкономить больше, максимально используя пенсионный матч работодателя в Работа. Это то, что люди делают, когда откладывают на пенсию, а не отказываются от ипотеки, и это положительное объяснение исчезающая вечеринка по сожжению ипотечных кредитов: Арчи и Эдит все равно придется вносить ежемесячный платеж по ипотеке, но у них будет хороший IRA заявление тоже.
Правило 28/36
Что такое управляемый платеж по ипотеке? Эмпирическое правило среди ипотечных кредиторов - это показатель «28/36» того, какая часть вашего общего дохода до налогообложения идет на погашение ссуд: не более 28 процентов для ежемесячные расходы на жилье (налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, сборы домовладельцев и ипотека) и не более 36 процентов на все долги (автомобиль, дом, студент кредиты). Этот принцип «отношения долга к доходу» примерно переводится, например, в 30-летнюю ипотеку в размере 180 000 долларов США под 4,5 процента (ежемесячные выплаты по ипотеке в размере 912 долларов США; mtgprofessor.com/calculators.htm) на семейный доход в 52000 долларов в год. Математика работает, если вы удвоите ее - так что ипотека в размере 360 000 долларов на семейный доход в 104 000 долларов в год.
Банки также принимают во внимание меру отношения ссуды к стоимости, определяющую, сколько ваших собственных денег вы вкладываете, исходя из предположения, что люди с большей вероятностью сохранят дополнительные платежи за дом, который стоит больше, чем ипотека - это классический 20-процентный первоначальный взнос, который является подушкой для банка от резкого падения цен на недвижимость. ценности. Ни одно из правил не является строгим как максимум или минимум, но общая идея состоит в том, что люди не будут задерживать выплаты за дом, если выплаты укладываются в их бюджет.
Делаем математику
Расчет стоимости рефинансирования (щелкните вверху справа, чтобы увеличить диаграмму)
