Funderar du på att starta ett ombyggnadsprojekt? Läs The Old House guide till ombyggnad för att se till att du sänker kostnaderna, inte hörn.
Denna artikel publicerades i våren 2021 -numret av This Old House Magazine. Klicka här för att prenumerera.
Att renovera ditt eget hem är påfrestande. Bra gjort, det är också spännande, glädjande, till och med potentiellt livsförändrande - på bästa möjliga sätt.
Men oftare än inte är det en berg- och dalbana med upp- och nedgångar: Att leva genom det är en minut du åker högt, säker på att du har en gedigen plan, ett bra lag och pengar att betala för allt. Nästa träffar du en stöt - eller tre - och störtar i förtvivlan, övertygad om att din dröm är urspårad.
Lyckligtvis för dig har våra erfarna experter sett varje vridning och sväng längs ombyggnadsspåret och kan styra dig åt rätt håll. Så spänn ihop för den bästa rådupplevelsen du kan köpa - deras nyckelprinciper att renovera efter.
Gör dina läxor
Det finns nästan inte för mycket forskning som en husägare kan göra, enligt våra proffs. Prata med en rad entreprenörer och underleverantörer. Välj hjärnan hos den smartaste säljaren på lumberyard, järnaffär eller hemmacenter. Gör research online. Sikta med andra ord på att vara en kunnig konsument.
"Du vill utbilda dig själv", säger TILL H husbyggaren Charlie Silva. "De flesta husägare vet verkligen inte hur mycket förberedande arbete som krävs vid en renovering." Till exempel måste golv och väggar vara jämna och fyrkantiga så att kakel och skåp kommer att se rätt ut. "Var inte rädd för att ställa frågor", säger han. "Det är mitt jobb att utbilda husägarna så att de förstår kostnaderna och vet vad valen kan vara."
För det du inte vet nu kan komma ikapp dig senare. "Många gånger börjar inte husägare med en realistisk budget", säger TILL H snickaren Nathan Gilbert. Kostnaden för material ensam kan skapa klistermärken, även om du vet priset för en 2 × 4. Och när materialkostnaderna stiger, kan felaktiga antaganden få till och med ett litet projekt, som att bygga ett däck på hög nivå, på fel fot.
Med större projekt är det viktigt att erkänna kostnaden för kvalificerad arbetskraft. (Har du någonsin ringt en rörmokare för en nödsituation - på en helg?) ”Vissa husägare kanske har en aning om vilka material kostar ”, säger Charlie,” men de vet inte riktigt vad arbetskraft kostar, och det är en stor del av renoveringen räkningen."
TILL H entreprenörer är stora troende på att avsätta en hälsosam reservfond - och de anser att standard 10 procent är det lägsta minimum. Äldre hus är ökända för att hysa långdolda dysfunktioner. När det gäller en storskalig renovering, "planerar att ha 15 till 20 procent av din budget i reserv för att täcka oförutsedda saker när arbetet startar", föreslår TILL H hembyggaren Jeff Sweenor.
Det kan vara ett svårt piller att svälja för många husägare. Svårare fortfarande? Bli inte förvånad om din reserv inte räcker till i ett badrum eller kök, där till synes mindre uppgraderingar kan bli dyrt snabbt. "Om du gör en badrumsrenovering på $ 25 000 och du avsätter $ 2500 som backup - ja, det blir riktigt snabbt torrt genom att ändra åsikt om armaturer", säger Charlie.
Ta dig tid och skynda dig inte på processen
"Vissa husägare rör sig för snabbt", säger TILL H VVS- och uppvärmningsexpert Richard Trethewey. "Du borde bo i ett hus först och lära dig hur det kunde vara bättre - låt huset tala till dig."
Även om budgeten för renovering är avgörande, är det inte alltid den bästa anledningen att börja riva upp golv och väggar. Med större projekt, särskilt i vintagehem, där layouten inte alltid passar in i en avslappnad modern livsstil, kan väntan avslöja husets befintliga fördelar och nackdelar. Att fylla i en dörröppning kan till exempel ge plats för en garderob, men också blockera flödet av naturligt ljus mellan rummen.
"Ett år är det minsta du vill spendera i ett hus för att förstå vad du vill ändra och varför", säger TILL H redaktör Chris Ermides, en före detta ombyggnadsentreprenör som nu knäböjt renoverar sin holländska kolonial 1905 på två år.
När du är redo att göra en plan, lägg tid på att tänka på hur du verkligen lever. "Det är nog det som folk underskattar mest", säger Jeff. ”Utvärdera hur du lever och hur en vanlig dag ser ut för dig: Hur ser en sammankomst ut - hur många människor och hur ofta? Tittar du på TV medan du lagar mat? Är en öppen spis eller någon annan kontaktpunkt viktig för dig? Finns det en utomhus-levande aspekt som du behöver? Lägg ner mycket tid på att tänka på din livsstil innan du kommer för långt.
Var säker på att du vet exakt vad du vill
Husägare som inte kan bestämma sig gör entreprenörer och subs som galna. Det beror delvis på att ett beslut alltid påverkar andra, vilket kräver justeringar som suger upp tid och kostnader. TILL H totalentreprenören Tom Silva, som har sett allt, erbjuder dessa visdomsord: ”Ta ut allt material. Har säkerhetskopior för saker som badrumsplattor, trägolv och tapeter så att du inte väntar om ditt första val inte finns i lager. "
Projekt går vidare med färre hicka när det finns en plan som beskriver varje steg och övervägande, från platsen och storleken på ett fönster till finishen på dörrhandtagen. Ingen detalj är för liten. "Många husägare har en allmän uppfattning om vad de vill ha, men de mer förberedda vet det om vilka färger, vilken stil av trim, var de vill ha inbyggda och hur stora", säger Nathan.
Vissa huvudentreprenörer hjälper husägare att utveckla sådana planer, men överväger att anlita en arkitekt eller en designer som kan skapa detaljerade ritningar och speclistor. Designproffs har genomlevt många fler renoveringar än du och har en bättre förståelse för vad som fungerar, oavsett om det är trafikflöde i en öppen planlösning eller rätt höjd för ett handduksställ. De vet också vilka beslut som måste fattas först för att andra ska falla på plats.
"Ha bra planer och se till att du förstår dem", tipsar Tom. "När du är säker på att du är säker på fönstren, armaturerna, brickan - då är du redo att börja."
Akta dig för det låga budet-och hitta en lämplig entreprenör
Ofta indikerar ett lågt bud att entreprenören inte har stått för de verkliga kostnaderna för att få projektet färdigt. För att kompensera för det slutar han med att använda sämre material eller skimp på andra sätt. Eller, värre, försvinner. Det händer.
"Att hoppa på det lägsta budet kan verkligen bränna dig, eftersom det oundvikligen utelämnar detaljer som andra entreprenörer skulle inkludera i sitt offert", säger Richard. "I VVS -världen är det saker som ordentliga avstängningar på dina rör, vilket gör det lättare att kontrollera vattenflödet om det finns ett problem. De bästa VVS -installationerna har fler avstängningar än du någonsin kan behöva. ”
Sådana detaljer kan låta små, men de ger ett mycket bättre jobb. Charlie säger, ”Du måste titta noga på citat för saker som golv och andra material som är enkla pris per fot. ” Han citerar den tid en husägare behövde nytt trägolv vävt i gammalt och gick med det lägre bud. Det befintliga golvet var vackert kvartersågad vit ek, i långa längder som skulle vara en dyr specialbeställning att matcha. Lågbudsentreprenören som vann projektet använde korta, hackiga längder. "När jag ser den där husägaren i stan berättar han för mig hur mycket han ångrar beslutet."
De flesta husägare vet att de ska få minst tre offerter för ett jobb, men inser kanske inte att de bästa entreprenörerna är väldigt upptagna. Kunder som arbetar med Silva Brothers Construction väntar ofta tre år innan projektet startar. Det är extremt, men det är talande.
Medan en internetsökning kan förenkla uppgiften att hitta proffs i ditt område, se till att du vet hur de har granskats. Richard råder att börja med vänner och familj och även stanna till där proffsen shoppar-timmerverk, leverantörer av VVS-delar, stengårdar, kommersiella plantskolor-för att be om remisser.
Entreprenörer är bara lika bra som sitt senaste jobb, så referenser är viktiga, och att besöka ett tidigare eller ett pågående projekt kan hjälpa dig att hitta de bättre proffsen. Men du måste vara villig att lägga i benarbetet. "Att få referenser från en entreprenör är bra, men få inte bara namn och telefonnummer. Ring dessa husägare, säger Tom. ”Och be inte bara om nya projekt heller: Skaffa projekt från fem till tio år sedan så att du kan fråga hur huset håller. Finns det någon röta eller mögel? Om han gjorde ett misstag, kom han tillbaka och fixade det? ”
Leta efter en entreprenör som arbetar på nivå med ditt projekt, tipsar Nathan. Om du vill avsluta en källare eller bygga ut ett däck kanske du inte vill arbeta med en entreprenör som rutinmässigt tar större jobb; en mindre entreprenör som utför detta arbete regelbundet är inte bara mer benägna att ringa ditt samtal, han eller hon kan också erbjuda ett bättre pris.
Undvik mode och var uppmärksam på rören
Försörjningslinjer kan ofta enkelt flyttas ett par meter, säger Richard, "även efter att arbetet har börjat." Och skjuter toalett över lite, så länge det är i samma bjälklag och inte går över strukturen, är vanligtvis inte en budget buster. Inte heller flyttar ett av de mindre avlopparna för ett handfat eller en dusch.
Men att flytta större rör kan snabbt köra på räkningen. TILL värden Kevin O’Connor står stilla om att en avfallsledning kan vara ”den dummaste linjen - den sitter bara där och bär avfall”, men han konstaterar att det kan medföra allvarliga kostnader att byta det. Flytta en toalett, säger han, "och du kan vara i full renovering av det golvet." Tillsammans med att lämna en stort hål bakom, kräver skiftet att hantera ett 3- eller 4-tums rör som måste hålla stigningen för att fungera ordentligt.
Ett annat sätt att köra på räkningen: att investera i trendiga klockor och visselpipor som så småningom blir tysta. Efter att den första smekmånaden för en färdig renovering har tagit slut, säger Jeff, “duschar med massiva regnhuvudarmaturer och flera kroppar sprayer och alla typer av kontroller används sällan. ” Enligt hans erfarenhet är en annan fashionabel uppgradering, ett fristående badkar, ofta slöseri med Plats. "Även om det är en trevlig tanke, kan det vänja sig lite ur porten och förvandlas sedan till en gigantisk tvättkorg."
Handla smart och håll schemat
Förseningar på grund av att material inte levereras på plats är en viktig källa till entreprenörs frustration. ”Det går cirka två timmar att gå i gången på hemmaplan för att hitta en armatur, men så fort du är i ett showroom till en person bakom en disk som tummar igenom en katalog, att två timmar blir tre till sex veckors ledtid ”, säger Kevin. Det är dags att du och din entreprenör måste ta med i projektet.
Även på ett hemmacenter är det lätt att fastna för valen - oavsett tid på Internet. Även om mindre designinriktade specialbutiker kan hjälpa till att begränsa området, kan den tjänsten återspeglas i högre priser. Det är i alla fall en bra idé att låta din entreprenör granska dina val innan du lägger dem till din kundvagn.
Tänk på att inte ens det största hemmacenteret kanske har det du vill ha till hands, säger Nathan. "Du kanske ser en kran du gillar i hemmaplan, men du vill ha den i en färg eller finish som är en specialbeställning, och det kan ta två veckor att komma fram."
Och om du inte kan skaffa en viss produkt - en viss designerbelysning - utan att vänta, kan du kasta en skiftnyckel i din tidslinje om den inte kommer innan jobbet är gjort. "Du kan inte anta att entreprenören kommer att komma tillbaka och installera det nästa dag", säger TILL H elektrikermästare Heath Eastman. ”Vi har gått vidare till ett annat jobb. Vi kommer dit inom rimlig tid, men det kommer inte att vara nästa dag. ”
Tom varnar husägare för att vara proaktiva när lådorna kommer, eftersom en snabb kontroll kan belysa ett litet problem innan det blir ett stort problem. Ett föremål som skåpmaskinvara eller en duscharmatur kan ha fel storlek eller fel finish. "Öppna alltid lådan", säger Tom. ”Lämna inte bara det. En bra entreprenör bör också kontrollera det, men husägaren bör alltid verifiera det. ”
Se till att dina splurges räknas
Det är naturligt att vilja ha bättre finish och arkitektoniska detaljer, ”men när du har en begränsad budget bör de inte komma på bekostnad av något du behöver ”, säger Kevin, som har sett husägare gå överbord och besatt av detaljer som trimkitet på infällda tak lampor.
"Håll splurges till områden med hög påverkan", råder han. Som ett exempel nämner han att installera en dyr taklampa i entrén, där alla kommer att se den, och går för mindre dyra armaturer i det intilliggande vardagsrummet. Om du älskar handskuren tunnelbana, överväga att använda den bara bakom intervallet, där den kan spela en huvudroll.
Jeff sätter splurges i ett något annorlunda ljus: "Prioritera det som är viktigast för dig." Om du spenderar mycket tid i kök, till exempel, betala premien för en arbetsstation diskbänk med anpassade slakt-block och dränering insatser kan göra känsla. Å andra sidan säger han, "matsalen kan vara något du använder fem gånger om året, så är det där du vill spendera dina pengar?"
Satsa på saker du inte ser
"Många husägare spenderar för mycket på vissa armaturer och apparater när de borde ha lagt pengarna i bättre isolering eller fönster eller uppgradering av värmesystemet", säger Charlie. Han ser detta syndrom också när det gäller smart-hem-teknik. "Vissa människor tror att de vill kunna slå på badtunnan från telefonen medan de kör hem", säger han. "De kommer aldrig att använda det."
Husägare bör prioritera saker som bättre inramning, isolering och VVS -utrustning, håller Tom med om. Alltför ofta är budgeten snedställd till flashigare produkter; high-end bänkskivor är en storbiljettartikel, nästan alla våra experter är överens om att det inte är värt att spruta på bekostnad av det grundläggande. ”Människor är ofta ovilliga att investera i saker som värme och kyla och el medan de spenderar någon annanstans, och de slutar betala för det långsiktigt i driftskostnader eller som en underhållsfråga, säger TILL H hemteknologisexperten Ross Trethewey.
Felsteget är förståeligt. Bänkskivor är trots allt en av de första sakerna du ser när du går in i köket. Men om du ska äga ditt hem ett tag, investera i teknik som gör det mindre dyrare och bekvämare att bo där-energieffektiv luftkonditionering, säger-är alltid pengar väl spenderat.
Tom, Jeff och Charlie påpekar alla att när projekt helt enkelt byggs för att koda, vilket ofta bara är en utgångspunkt för bättre byggare när det gäller strukturell integritet och energieffektivitet, de misslyckas med att fullt ut förverkliga potentiell långsiktig besparingar. "Att uppfylla byggkoden är som att bara klara ett test i skolan", säger Tom. "Låt dig inte nöja dig med att passera när du klarar det."
Lägg ner på det som blir dyrare att fixa senare
Detta inkluderar - men är inte begränsat till - allt som ligger begravt bakom väggarna. "Du kommer aldrig att uppgradera din isolering när renoveringen är över", säger Charlie. "Samma sak gäller dina fönster och golv."
När det gäller golv, Jenn Largesse, TILL H DIY-expert, säger att lövträ kan vara en smart investering i förväg. "Att göra om golv är en mardröm", säger hon. ”Så det var en sak som jag var fast besluten att göra rätt när vi renoverade. Dina golv arbetar fruktansvärt hårt. Och de satte färgerna för hela huset. ”
Faktorera kostnaderna för underhåll, reparation och utbyte, inklusive arbetskraft, vid tilldelning av medel. "Att gå bakåt för att fixa något är nästan alltid dyrare än att spendera för uppgraderingen första gången", påpekar Nathan.
Återigen, prioritera det du inte kan se, som duschventiler. Att hålla sig till varumärkesdetaljer för varumärken innebär att de är mindre benägna att misslyckas och lättare att reparera om det behövs. Vår för högkvalitativt virke i viktiga områden som köksväggarna så att de är mindre benägna att säsongsrörelser och får skåp att se ut som bäst. Och när det gäller dessa skåp är det värt att betala för fasta material som plywoodlådor och tung hårdvara. "Titta på skåp personligen innan du köper", säger Nathan och se till att du känner till kvalitetsmärkena. "Folk köper spånskivor bara för att de blir kär i ansiktsramens färg."
Utnyttja bäst kvalificerad arbetskraft på plats
Bättre entreprenörer kommer att föreslå sätt att maximera din investering när du har handlare på jobbet. "Om du uppgraderar en äldre elpanel till, säg, 100 ampere, är arbetet exakt samma för att göra det till 200", säger Heath. "Uppladdningen av material är minimal när du pratar om switchar och paneler."
För Charlie, om du använder PEX -slangar för hydronisk strålning av golvvärme, är det ofta meningsfullt att köra det utomhus också. "Om ditt system har tillräckligt med Btus, och du ändå får en ny gångväg eller uteplats, kommer jag att föreslå dig kör PEX utanför för att smälta snön på gångvägen eftersom kostnaden för den extra slangen och arbetet är värd den."
Har du en skorsten som behöver arbete? "Många gånger inser husägare inte att det mesta av vad de betalar för i förväg är den tid det tar att sätta upp OSHA-kompatibla iscensättningar för att vi ska ta oss upp på taket," TILL H säger muraren Mark McCullough. "Att ställa upp allt det här och byta ut bara fem tegelstenar är inte meningsfullt när du kan få oss att fixa det skorstenslock och byt ut punky mortel också, så du behöver inte oroa dig för de sakerna under de kommande femtio år. ”
Håll dig till planen för att undvika att köra på räkningen
Ändra order - ett annat sätt att säga "vid eftertanke" eller "medan du håller på" - är ett säkert sätt att höja priset på alla ombyggnadsprojekt.
Tom, som har sett många husägare tweak byggnadsplaner efter att ha chattat med välmenande vänner, säger: ”Det finns nästan inget som heter en billig ändringsorder. Dagen då bygget börjar, det är när du lämnar staden så att du inte pratar med vänner, grannar och alla andra vem kommer att komma förbi med en uppfattning om vad du bör ändra, för så snart du börjar lyssna på det kostar det dig pengar."
Även om det är en bra idé att undvika att göra stora omkopplare-ändra typ av isolering efter att gipset är uppe, säg-även de enklaste ändringsorderna kan snöboll till budgetbusters. Både Chris och Heath pekar på något så grundläggande som en invändig dörrsvängning. ”Om husägare vill ändra det i efterhand måste du ringa snickaren tillbaka för att installera den nya dörren, elektriker för att flytta väggströmbrytaren, putsaren för att avsluta väggen, kanske HVAC -killen att flytta en ventilationslucka - det är mycket mer än att bara beställa en ny dörr, ”Heath säger.
Så betyder det här att du aldrig kan göra en korrigering av mellankursen? Nej, det betyder bara att du måste utvärdera konsekvenserna. Det är bra att vippa på en färgfärg, till exempel, säger Tom, så länge den inte har beställts eller kommit på arbetsplatsen, och den nya färgen är inte dyrare, och det kräver inte en extra päls eller en special primer. Du förstår tanken.
Kom ihåg att din komfort är den verkliga prioriteten
High-end-finish betyder ingenting om du är kall på vintern, varm på sommaren eller om du hör ett stort tjus varje gång en toalett spolas. Gång på gång har våra entreprenörer sett husägare dra ut pengar ur mekanikbudgeten till förmån för pråliga uppgraderingar. Eller, som Richard uttrycker det: ”Vad bra är ett vackert palladianskt fönster om det kommer svett från det för att du inte har det värmt utrymmet ordentligt? ” Han citerar en statistik som säger att 7 av 10 husägare bara inte är nöjda med komforten i sina hus. "Det är ett ganska allvarligt åtal."
Ross utarbetar en sorts checklista: ”Vi pratar med kunderna om kvaliteten på inomhusmiljön, vilket är resultatet av sex saker - termisk komfort, god luftkvalitet, kontroll av buller och vibrationer från VVS och VVS, reducerar lukt från matlagning eller ytbehandlingar som mattor och bekväm belysning. Att ta itu med någon av dessa efter en renovering är mycket svårare och dyrare. ”
Tänk på att även små saker kan påverka en avundsvärd inomhusmiljö när du granskar ett bud. Till exempel, utan rätt klämmor eller stöd, kommer kopparrör anslutna till en diskmaskin eller tvättmaskinens snabbverkande ventil att knacka och ryckas varje gång du kör apparaten. När du märker irritationen har väggen stängts och installatören är borta.
Även om PVC- och PEX -rör har gjort det lättare att genomföra många VVS -förändringar, "tänk två gånger innan du får de billigaste anslutningarna på PEX -vattenledningar inuti väggen", säger Richard. "De måste hålla livet ut." Utökade PEX-hylsor eller cinch-klämmor i rostfritt stål är de bästa sätten att göra dessa anslutningar. När det gäller stora avfallsrör kostar PVC mindre än gjutjärn, men det är mer bullrigt. "Det är den typen av saker som du kommer att höra när du är i vardagsrummet och någon på övervåningen spolar toaletten", säger han. "Det här gör dig galen långt efter att entreprenörerna har lämnat - och du kommer aldrig att betala för att åtgärda det."
Begränsad budget? Förläng tidslinjen
Med viss planering kan stora projekt slutföras i etapper. "Låt oss säga att du kommer att sätta i ett kanaliserat värmesystem och att du också vill ha luftkonditionering", säger Tom. "Du kan sätta in spolen och luftbehandlaren, och sedan senare, när du har pengar, lägg till kondensorn utanför."
Det är okej att lägga in några grundläggande finish med tanken att du kommer att byta ut dem senare. "Du kan alltid uppgradera VVS -armaturer, armaturer och bänkskivor senare", säger Jeff om de mindre kritiska detaljerna som ofta drar upp en lejonandel i en renoveringsbudget.
Långsiktigt tänkande låter dig också lägga grunden för förbättringar som du så småningom vill ha utanför. ”Investera i landskapets struktur och ben först - däcket, uteplatsen, väggarna; dessa komponenter är permanenta och bestämmer vart planteringarna ska ta vägen ”, säger TILL H landskapsentreprenör Jenn Nawada. "Om du vet att ett utomhuskök eller en eldstad finns i din långsiktiga plan, men budgeten inte tillåter det under renoveringen, kör gas- och elledningarna till sina platser medan din gården revs. " På samma sätt kan du sätta in en ledning under hardscaping så att du kan köra landskapsbelysning eller bevattningslinjer året efter utan att behöva riva upp en gångväg du bara satte i.
När det gäller det elektriska kommer det att göra det mycket enklare att installera om du lägger till att 200-amp-tjänsten till panelen nu stora apparater eller ny värmeutrustning senare, säger Heath, ”och du kommer att säkra huset framtida för alla arbeten linje."
Smart-home-system kommer säkert att bli vanligare, så förbered dig inför framtiden genom att investera i ledningar för att hysa Internet, kabel och kraftledningar medan väggarna är öppna. Det gör att dina anslutningar når varje hörn i huset, så även om du använder hemmet annorlunda-till exempel att flytta in i ett sovrum på första våningen, till exempel-behöver din elektriker inte slita upp väggar.
"Vi vet inte vart smart teknik går," säger Ross, "men jag antar att vi kommer att ha trådlös ström de närmaste fem åren, vilket gör att batterier kan smartphones, Wi-Fi-kameror eller barnleksaker-som ska laddas trådlöst. ” Med det kommer ett tyngre beroende av el eftersom fossila bränslen långsamt fasas ut. Om du bor i ditt hus på lång sikt, kanske du vill planera för ett elsystem som en dag kan driva en elbil över natten. Målet med en stor renovering är naturligtvis att slippa göra det igen - åtminstone inte på ett par decennier.
Vägen till ett hem där du kan vara lugn är belagd med projekt som kan tömma en budget - ja, vi tittar på dig, bänkskivor i sten - men håll ögonen på priset, och ett ordentligt renoverat hus kommer att kosta dig mindre att njuta av i framtida. Som Tom uttrycker det: ”Huset kommer att få pengarna åt båda hållen, så att du kan gnälla en gång och betala för att de bättre produkterna ska bli installerat på rätt sätt, eller så kan du spendera mer över tid när billigare saker kostar mer i energi, underhåll eller reparationer. ”
När du tänker på det så är valet ganska klart.