Hoppas du på att hyra ut hela eller delar av ditt hus? Så här undviker du vanliga fallgropar.
Du kanske har ärvt ett gammalt familjehus och är inte riktigt redo att skiljas från det. Kanske har ditt vuxna barn precis flyttat ut från lägenheten över garaget. Eller så vill du tjäna pengar på strandhuset du använder bara en månad om året.
Av många anledningar kanske du funderar på att bli deltidshyresvärd, ett företag fyllt av löften och faror. Ekonomiskt är det mycket du måste göra rätt, och du kan betala ett högt pris om du gör fel. Framåt: några vanliga fällor nya hyresvärdar hamnar i – och hur man undviker dem.
3 tips för att hyra din bostad
Undvik att spendera mer än du tar in
Låter självklart, eller hur? Du vill samla in tillräckligt med hyra för att täcka dina kostnader, om inte mer - det här är vad proffsen kallar att vara "kassaflödespositiv." Kostnaderna inkluderar fastighetsskatter, försäkringar, underhåll, reparationer, betalningar av bolån och eventuellt en fastighet chef.
Att komma i balans blir förstås mycket lättare om du inte längre har lån på bostaden. Men även då kan det vara en utmaning att få rätt matte. "Vad som snabbt kan slå upp nya hyresvärdar är att inte regelbundet avsätta pengar för underhåll och reparationer", säger Gillian McCarthy, en certifierad finansiell planerare (CFP) i Pottstown, PA. McCarthy föreslår att avsätta 10 procent av hyran du samlar in för underhåll, mer om det är ett gammalt hem. Och minska din uppskattning av hur mycket hyra du kommer att samla in med 5 procent för att täcka potentiella vakanser.
När det gäller ett fritidshus eller en lägenhet på din fastighet kan det vara mindre viktigt för dig att göra vinst. "Även om hyran bara hjälper till att kompensera en del av kostnaderna, är det en vinst så länge du är bekväm med att hyra ut ditt hem", säger Shawn Gallagher, en CFP i Melville, NY. Om du håller kvar bostaden i några år innan du säljer, kan det vara ett tillräckligt mål att gå i balans.
Utsätt inte resten av din ekonomi på spel
Husägarförsäkringen skyddar din egendom mot katastrofer och mindre missöden, men främlingar som vistas i ditt hem utgör ännu större risker. Om en hyresgäst till exempel råkar ut för en olycka, kan du hamna personligen på kroken för de skador som uppstår.
Med en korttidshyra kan din villaförsäkring vara tillräcklig, även om din försäkringsgivare kanske vill att du förbättrar din täckning. För en längre uthyrning behöver du förmodligen en hyresvärd eller hyrespolicy; det kommer att kosta cirka 25 procent mer än en vanlig husägares policy, men den lägger till andra funktioner, såsom inkomstersättning medan ett skadat hem står tomt. En paraplypolicy ger dig betydligt mer ansvarsskydd i händelse av en katastrofal olycka.
För att på bästa sätt skydda din ekonomi rekommenderar experter att du placerar ett hyreshus i ett aktiebolag (LLC), särskilt om du har betydande tillgångar. "När något händer i ett hem du äger, kan hyresgäster komma efter dig personligen," säger Gallagher. "Att placera fastigheten i en LLC kan hjälpa till att skydda dig." Att skapa en online kostade några hundra dollar, inklusive statliga ansökningsavgifter, men bättre att anlita en advokat, tillägger han. Det kan kosta $3 000 eller mer, beroende på hur komplex din situation är.
"Det handlar alltid om att köra siffrorna. Var realistisk och konservativ med dina uppskattningar och kör vad-om-scenarier, som "Tänk om jag inte kan hyra i sex månader?" för att säkerställa att du kan täcka dina kostnader." CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Se till att behärska de knepiga skattereglerna
Så fort du hyr ut en bostad i 15 dagar eller mer utlöser du en inkomstskatteräkning (14 dagars uthyrning varje år är skattefria). Du har rätt till massor av avskrivningar som kan minska den räkningen: Bolånebetalningar, fastighetsskatter, försäkringar, reparationer och professionella avgifter är alla avdragsgilla.
Du kommer också att kunna dra av värdeminskning - huvudsakligen värdet på huset minus marken, fördelat på 271/2 år. Men du måste vara försiktig med vissa avdrag; avdragsgilla reparationer kontra icke avdragsgilla förbättringar kan till exempel vara en gråzon. "Det är skillnaden mellan att lappa ditt tak och att byta ut det", säger Tom Gibson, en CPA och senior skattestrateg i Vero Beach, FL.
Det som höjer svårighetsgraden är när man använder huset en del av året och hyr ut det vid andra tider. Om du hyr ut en fastighet mer än 14 dagar årligen och dessutom bor i den under en del av året har du att proportionellt beräkna avdrag baserat på antalet dagar som fastigheten är uthyrd över det sammanlagda antalet dagar det är Begagnade. Medan direkta kostnader som reklam för hyresgäster är helt avdragsgilla, måste underhåll och försäkring proportioneras. "Nyckeln till framgång är att hålla riktigt bra register", säger Henry Grzes från American Institute of Certified Public Accountants.
Du kommer förmodligen inte att kunna dra av hyresförluster mot ordinarie inkomst. Hyresintäkter anses passiva och är avdragsgilla endast mot andra passiva inkomster. Professionella fastighetsinvesterare kan dra av förluster, men du måste spendera mer än 750 timmar per år på att aktivt förvalta fastigheten för att kvalificera dig, eller cirka 15 timmar i veckan. "Helst vill du inte spendera femton timmar i veckan på din hyra", säger Grzes. "Bättre att ha bra hyresgäster och mindre arbete."
Ska du anlita hjälp?
Detta är kanske det största beslutet hyresvärdar måste fatta.
"Som hyresvärd måste du fråga dig själv om du är redo att ta itu med några stora huvudvärk", säger Catherine Valega, en CFP i Winchester, MA. "Är du redo för besväret? Om inte kan det vara vettigt att betala en fastighetsförvaltare.”
Genom att anlita någon för att förvalta fastigheten kan du avlasta arbetet med att screena hyresgäster, upprätta ett hyreskontrakt, ta in hyra och hantera underhållsförfrågningar, bland annat. Men du skulle kunna betala cirka 10 procent av dina hyresintäkter för den hjälpen, kanske mer.
Om du gör det ensam måste du undersöka lokala regler för uthyrning (fler städer lägger till restriktioner för avråda från korttidsuthyrning), göra bakgrundskontroller av potentiella hyresgäster, upprätta ett hyresavtal och ta itu med reparationer. "Om du ska bli din egen fastighetsförvaltare, välj fastigheter tillräckligt nära så att du kan ta dig dit på 20 minuter", säger Valega. Eftersom varje stat har olika lagar om hyresgästskydd, kanske du vill använda en advokat för att upprätta ett hyresavtal.
För screening kan du betala en onlinetjänst cirka 50 USD för att köra en rapport som täcker ekonomiska problem, kriminell historia och eventuella tidigare vräkningar. Nyckeln, tillägger McCarthy, är att bestämma din process för screening av hyresgäster och hålla fast vid den, även om människorna verkar riktigt trevliga.
"Syftet med screeningen är att undvika potentiell vräkning, vilket är en fruktansvärd upplevelse på båda sidor", säger hon. "Där du hamnar i problem är när du har en process men du ad-lib."
