I broker non sono così sciolti come sembrano. Scopri cosa dicono i broker a se stessi, anche se mai, mai a te
Broker, tra le righe
Se sei un acquirente o un venditore esperto, probabilmente lo sai già: i broker non sono così sciolti come sembrano.
Certo, possono dirti tutto quello che c'è da sapere sulla casa, dalla cantina delle radici all'orologio della vedova. Dettaglieranno la metratura in una frazione di pollice e ti diranno cosa potrebbe influenzare il tuo piano di miglioramento della casa. Ti istruiranno anche felicemente attraverso il processo di ispezione della casa e ti offriranno strategie di garanzia dei mutui.
Ma c'è un sacco di loro non lo farò ti dico: segreti del mestiere che non oserebbero far conoscere a un cliente. Continua a leggere per scoprire cosa dicono i broker a se stessi, anche se mai, mai a te.
"Non lavoro per te."
"Gli agenti immobiliari in genere non rappresentano l'acquirente", afferma l'avvocato immobiliare della Florida Barry Ansbacher. "Ma gli acquirenti pensano di sì."
Quando chiami in risposta all'annuncio di un broker di annunci o ti presenti a una casa aperta, sii chiaro su una cosa: questa persona è impiegata dal venditore della casa. Quel venditore può essere una persona privata o uno sviluppatore aziendale e essi pagano la commissione dell'agente. "I miei clienti diranno 'Ho avuto un broker'", dice Ansbacher, "ma il broker non stava rappresentando i loro interessi".
Se vuoi essere sicuro di avere un professionista che si prende cura di te, arruola un broker di acquirenti. Questo tipo di agente si impegna a lavorare esclusivamente per te in qualsiasi affare tu possa concludere e può aiutarti durante il processo di acquisto, dalla ricerca all'offerta, dal contratto alla chiusura.
"Una casa aperta è per me, non per te".
Può sembrare che una casa aperta in una casa disponibile abbia luogo allo scopo di reclutare acquirenti seri, ma questi ricevimenti non sono realmente per il venditore: servono il piano a lungo termine dell'agente.
"La maggior parte delle persone che si presentano sono 'giocatori di pneumatici'", afferma John Kavaller, un agente di Catskill Sales Associates Inc. nello stato di New York. "Le persone si presentano per farsi un'idea del mercato o del quartiere, ma non sono pronte a comprare". Tendono a registrarsi, fare un giro del posto e poi partire con il biglietto da visita dell'agente in mano.
L'agente fa uno sforzo per tenersi in contatto con questi acquirenti di un giorno, nella speranza di chiudere un affare in futuro.
"La mia commissione è negoziabile."
Si scopre che quella commissione standard del 6% non è poi così standard. La contrattazione sulle commissioni è una pratica regolare.
Kavaller afferma che la commissione del broker è "assolutamente negoziabile caso per caso. Su una proprietà da un milione di dollari potremmo essere disposti a perdere un intero punto".
Cerchi un agente di quotazione? Contrattate in anticipo con potenziali broker per quanto riguarda la loro presa. Offri una commissione abbastanza alta da dare all'agente un incentivo a lavorare sodo per te, ma non sentirti legato al 6%. Soprattutto se credi che la tua casa sarà una vendita facile.
"La mia grande agenzia non è più competente o meno costosa".
Le aziende di boutique si vendono contro i rivali più importanti scegliendo con attenzione le inserzioni che offrono, offrendo agli acquirenti un'attenzione personalizzata e, sempre di più, offrendo ai venditori una rappresentanza a un livello inferiore commissione. Ciò è particolarmente vero nelle grandi città, dove la concorrenza è spietata.
L'avvocato immobiliare di Brooklyn Howard Brickner afferma che, a New York City, "i grandi si tengono davvero al 6%. Hanno un'ampia rete e un marketing di prim'ordine sui loro siti Web e tu paghi per questo."
Le aziende più piccole potrebbero non avere il nome famoso o una sfilza di esclusive, ma caricano i loro elenchi sulla MLS proprio come tutti gli altri. E, dice Brickner, sono pronti e disposti a fare un po' di scherzi a pagamento. Quindi, se il costo della vendita del tuo appartamento ti fa male, prendi in considerazione un piccoletto.
"Stai andando a sbattere contro il Consiglio di zonizzazione."
Non aspettarti che un agente, a meno che non sia tuo amico o comunque un vero alleato, ti avverta dei problemi di zonizzazione che ti aspettano se acquisti questa proprietà. Se hai deciso di apportare modifiche al luogo, fai i compiti con attenzione e padroneggia tu stesso il labirinto di zonizzazione (o paga un avvocato per sbrogliare la burocrazia). Qualsiasi cosa, da un molo lungo il fiume o una nuova aggiunta, a una casa sull'albero o persino a una recinzione, potrebbe essere regolata da servitù di conservazione, disposizioni sul diritto di passaggio o altri regolamenti urbanistici. Quell'espressione, "Attraverseremo quel ponte quando ci arriveremo", non si applica qui, a meno che tu non sia estremamente flessibile.
"Fai attenzione all'agente immobiliare che dice: 'Puoi fare tutto ciò che vuoi in questo posto, tutto ciò che serve è denaro", afferma il broker Ron Guichard della contea di Delaware, New York. Le autorità comunali e le associazioni di proprietari di case sono i punti di partenza per ottenere le informazioni di cui hai bisogno.
"Non devi passare attraverso di me."
Un po 'noto ma quasi mai offerto al venditore inesperto da un agente è il fatto che puoi BYOB (Bring Your Own Acquirenti, cioè) al tavolo, e aggirare il pagamento di una commissione se uno di loro arriva.
Ma devi negoziare questo in anticipo, prima di firmare con l'agenzia. "Rivela tutti gli acquirenti legittimi che hai trovato da solo prima di assumere il broker", afferma l'avvocato immobiliare di Memphis John B. Filippo. Dovrai farlo per iscritto, come componente del contratto che ti chiedono di firmare. Se vendi a una delle persone menzionate nella clausola entro qualsiasi periodo di tempo negoziato, Philip dice: "Non dovrai nulla al broker".
"Il mio ispettore non vede così bene."
Ogni venditore immobiliare ha un ispettore domestico nella manica. "Alcuni agenti senza scrupoli", dice il broker dello stato di New York Guichard, "raccomandano ispettori che si accontentano di cogliere piccoli problemi e ignorano grandi." Infatti, gli ispettori domestici, così come quelli che rilevano e trattano problemi di muffe e termiti, si lamentano costantemente su Internet forum che sono bloccati dai broker se trovano ed espongono in modo affidabile problemi, nonostante le proprie responsabilità fiduciarie nei confronti dei loro clienti.
Se sei un acquirente, seleziona i tuoi ispettori autorizzati e consigliati in modo indipendente per esaminare il tuo potenziale acquisto con un pettine a denti fini. Cerca esperti che sappiano riconoscere i problemi e possano consigliarti su cosa ci vorrà per risolverli.
"Puoi vendere questa casa da solo".
FSBO, l'acronimo sempre più familiare che sta per "For Sale By Owner", funziona. Venditori con la capacità di creare un piano di marketing, elencare una casa online, rispondere a possibili acquirenti, organizzare spettacoli e vedere un l'affare fino alla chiusura può salvare un pacco mettendo i soldi che avrebbero coperto la commissione dell'agente direttamente nel loro tasche.
Brickner di Brooklyn dice: "Ci sono molti risparmi da fare. Ora con Craigslist e altri siti Internet è più facile che mai. Ma ci vuole un certo tipo di persona per affrontare le minuzie del tentativo di vendere un pezzo di proprietà". broker tipo di persona.
"Voglio il tuo annuncio, anche se non hai bisogno di me."
Per alcuni professionisti del settore immobiliare, purtroppo, FSBO sta per "Flag, Stalk, Bully e Outsmart". Se stai elencando il tuo proprietà per conto proprio, sii chiaro che sei aperto alla vendita diretta solo punteggiando i tuoi annunci con la frase "Nessun broker, Per favore."
Fai attenzione agli agenti che ti chiameranno comunque, fingendo di rappresentare un acquirente. Potrebbero esserlo, ma è più probabile che stiano cercando di mettere piede nella porta e convincerti a elencare la casa con loro.
Un'altra mossa del venditore è quella di minare la tua fiducia nella tua capacità di fare l'affare con competenza. Un agente ti dirà che la casa ha un prezzo troppo basso, quindi ti prometterà che può fare di meglio. Assumi un perito all'inizio del processo e farai il prezzo giusto per la tua casa.
"Ti fotterai firmando questo contratto."
In gran parte del paese, gli agenti immobiliari forniscono un modulo che sia gli acquirenti che i venditori devono firmare quando viene stipulata una vendita. Queste stampe spesso includono una disposizione nota come Dichiarazione di non responsabilità sulle promesse, che afferma che l'acquirente non fa affidamento su alcuna dichiarazione verbale del venditore o dell'agente immobiliare. "In realtà", afferma l'avvocato della Florida Ansbacher, "l'acquirente di solito si affida quasi esclusivamente a tali promesse".
Ansbacher afferma che il costo per ottenere un avvocato, di solito circa $ 500, a bordo per rivedere un contratto prima di firmarlo è un buon investimento. Inoltre, suggerisce: "Ottieni tutto per iscritto come addendum al contratto (cioè tutta l'attrezzatura della piscina è inclusa, il venditore ridipingere le pareti), o verificare in modo indipendente tutte le promesse (ad es. chiamare il consiglio di zonizzazione per confermare che lo zoom consentirà alla casa di essere allargato)."
"Una delle cose più importanti che sento quando sto litigando per una controversia", aggiunge, "è che l'acquirente è confuso sul motivo per cui non è stato meglio protetto dal contratto." L'intermediario di un acquirente è una persona in più che puoi arruolare per guardarti le spalle in questo tipo di scenario.
"Io preferisco il denaro veloce."
Cosa c'è di meglio per un broker, una dozzina di vendite percolanti a $ 300.000 ciascuna o quattro potenziali affari da $ 900K? Si potrebbe supporre che un minor numero di transazioni sarebbe più dolce, dopotutto meno scartoffie, ma poiché ogni vendita può fallire, la maggior parte dei venditori preferisce il volume al prezzo.
E così, mentre molti agenti sono seri nella loro promessa di ottenere il massimo profitto possibile, non è necessariamente nel loro interesse aspettare l'offerta migliore. "Quando gli agenti di quotazione sono in competizione per la tua attività, parleranno della tua bella casa e del prezzo elevato che possono ottenere", afferma l'avvocato della Florida Ansbacher. "Una volta che ti hanno firmato, è allora che menzionano il vecchio tetto e ti dicono di abbassare il prezzo per una vendita più rapida". Anche in questo caso, pagare per una valutazione indipendente è denaro ben speso. Imposta un prezzo richiesto solido e dì al tuo broker che non mancherà di tenere duro.
"Quella garanzia è inutile."
Gli sviluppatori e gli agenti che li rappresentano possono offrire garanzie sulla costruzione di nuove case. Ansbacher, l'avvocato della Florida, dice che gli acquirenti sono sciocchi se trovano molto conforto in tali garanzie. "La definizione di 'difetto' in quelle garanzie", dice, "è formulata così attentamente" che la maggior parte delle richieste finisce per essere nulla. Fai attenzione al contratto standard per qualsiasi nuovo sviluppo che stai pensando di acquistare.
Tutti i contratti di costruzione includono una rinuncia al diritto di citare in giudizio, il che significa che tu sai chi sosterrà il costo delle riparazioni per la costruzione scadente. Chiedi al tuo avvocato di individuare quella fastidiosa clausola e negoziarla fuori dal contratto.
"Non lavorerò con un altro broker."
Nella maggior parte degli stati, un broker ha l'obbligo legale di informare un venditore su ogni singola offerta che arriva su un elenco, a meno che un il venditore declina il diritto a tale comunicazione, scegliendo di essere informato solo di offerte che totalizzano una certa percentuale della richiesta prezzo. Tuttavia, un'offerta competitiva a volte può fallire, soprattutto se richiederebbe un agente di quotazione per negoziare l'accordo. È sempre nell'interesse di un venditore presentare un'offerta da un acquirente non rappresentato prima di uno che sta lavorando con il broker di un acquirente. Il secondo agente, dopotutto, è in grado di dividere la commissione.
"Un broker potrebbe essere multato o perdere la licenza per un simile abuso, ma non è così facile scoprire il misfatto", afferma un esperto avvocato immobiliare anonimo.
"Quegli avvocati fanno pagare molto."
Alla chiusura della casa, o alla vendita finale, sono associate una serie di tasse. Questi elementi variano da stato a stato, ma uno di questi, l'assicurazione sul titolo di proprietà, è spesso costoso e può essere negoziato con il tuo prestatore. È improbabile che i broker menzionino il tuo diritto di negoziare, poiché a questo punto del processo stanno solo pensando al loro stipendio.
In alcuni luoghi, "fino al 70% del costo dell'assicurazione del titolo rappresenta una commissione pagata agli avvocati o agli agenti del titolo che gestiscono la documentazione", afferma l'avvocato della Florida Ansbacher. Ci si può aspettare che l'acquirente o il venditore si faccia carico di questi costi; qualunque cosa tu sia, scopri se sei responsabile e incarica il tuo avvocato di spingere per una commissione più bassa.
"Il mercato di un cattivo venditore non significa che puoi essere un avido succhiasangue!"
Sei nel mercato per qualcosa di signorile e stai cercando un affare importante, dopotutto è il mercato di un acquirente. Siate certi, l'agente di quotazione non sta tubando complimenti alle vostre spalle. Un broker veterano di Fairfield County, CT, dice che gli offerenti di fascia alta, specialmente quelli che sono giovani, arroganti e all'oscuro dell'orgoglio che deriva dalla proprietà della casa, sono spietati e irrealistici. "Vogliono attingere sangue dalle vene del venditore", Barbara Schmerzler, un broker principale con US Homefinders. "Stanno aspettando il fondo del mercato, che li ha già superati".
Cerchi aiuto per le riparazioni intorno alla tua casa? Una garanzia a casa può aiutare. Dai un'occhiata a queste guide approfondite del team di recensioni di This Old House:
- La migliore garanzia per la casa
- Scudo casa americano
- AFC Home Club
- Seleziona Garanzia per la casa
- Choice Home Garanzia
